近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该(gāi)类产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目(mù)前已包含了利润分(fēn)配和(hé)本金的(de)归还(hái)，在选择(zé)投(tóu)资标的时应(yīng)了(le)解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配(pèi)金额(é)占可供分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价(jià)格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预(yù)期则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础设(shè)施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基金募集(jí)材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额(é)持有人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对于长期投资者更具(jù)参(cān)考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年(nián)度可分配金额(é)以现金形式分配(pèi)给投资(zī)者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类产品“股性”的(de)一(yī)面，分红体现了(le)这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券(quàn)派息，但不等同于债券的(de)固定利息回报，而是(shì)由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的(de)角度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机(jī)构投(tóu)资者的(de)投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险(xiǎn)的(de)前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关(guān)键(jiàn)因(yīn)素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市场吉H是哪里的车牌号，吉h是哪个城市的车牌热点呈现向股票(piào)和(hé)债券回(huí)归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩相对经(jīng)济(jì)活力的(de)改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对(duì)基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基(jī)金份额的(de)分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后基金份额(é)净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投资人(rén)在基金(jīn)分(fēn)红前(qián)后均可以获得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投(tóu)资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同(tóng)时需结(jié)合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润(rùn)分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提(tí)是本(běn)金之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运作期(qī)间的(de)“分红(hóng)”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金(jīn)额误(wù)认为是(shì)持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不(bù)确(què)定性，这是该类投资者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类和产权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主要包(bāo)括每年(nián)的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自(zì)项目每年(nián)的(de)现金分红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动的，对特(tè)许经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者在选择投(tóu)资(zī)标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性(xìng)不同(tóng)而形成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包(bāo)含(hán)“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主(zhǔ)要(yào)为(wèi)“收益(yì)”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产(chǎn)的价(jià)值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价(jià)格(gé)和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再能(néng)产生现金(jīn)收益(yì)，因此将可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的(de)分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)，通常(cháng)具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负(fù)责人(rén)提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的分派金额(é)包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下(xià)降是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会(huì)进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经(jīng)营的假设(shè)反(fǎn)映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)、内(nèi)部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和(hé)评估(gū)项目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标有(yǒu)两(liǎng)个(gè)：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基于(yú)企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供分配(pèi)的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利(lì)润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在相对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对(duì)经(jīng)营权类的资(zī)产(chǎn)可以更多(duō)关注(zhù)内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来自底层(céng)资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)直(zhí)接(jiē)影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募(mù)基金管理人实力等多重(zhòng)因素来(lái)选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同时分红规(guī)模(mó)较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会吉H是哪里的车牌号，吉h是哪个城市的车牌载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可供分配金(jīn)额吉H是哪里的车牌号，吉h是哪个城市的车牌预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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