文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后少先队的队旗是什么，少先队的队旗是什么组成的谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时代(dài)步(bù)入高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发(fā)展，跨过(guò)这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)对购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在(zài)完全交房前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度(dù)是需要严格的(de)资(zī)金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处(chù)罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然(rán)这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的(de)保障，这样将(jiāng)极(jí)大的(de)提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发(fā)展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研(yán)究中心参与财税改革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金第(dì)三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国(guó)香港地(dì)产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不(bù)少地(dì)产(chǎn)商开(kāi)始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇(yǔ)契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的见解(jiě)，在努(nǔ)力(lì)寻求方(fāng)法加快自(zì)身资(zī)金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租(zū)金的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了(le)自己(jǐ)的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房(fáng)的(de)资金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解决了(le)制造(zào)商的资(zī)金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产市(shì)场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核心的(de)住房供(gōng)不(bù)应(yīng)求(qiú)的(de)问题，使房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中国(guó)香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个(gè)楼(lóu)盘因(yīn)建筑费(fèi)用(yòng)超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国(guó)香港管理部门提升(shēng)了对于(yú)预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还(hái)要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金(jīn)需(xū)放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防(fáng)止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的(de)信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地(dì)面临住房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发(fā)展(zhǎn)工业(yè)化(huà)的(de)进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套(tào)问题(tí)，才能进一步推进城市化(huà)。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福(fú)利分房制度不再(zài)适用于当时的(de)国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)面(miàn)临商(shāng)品房的(de)需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务(wù)院出台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会(huì)化(huà)的(de)住房新体制，从计划经济下(xià)的福利(lì)分房转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人(rén)民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形(xíng)成(chéng)契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)。预售(shòu)制的(de)初衷(zhōng)是为(wèi)了(le)缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的(de)房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别(bié)于(yú)中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国(guó)内地实(shí)践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和(hé)预告(gào)登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到(dào)了重要作(zuò)用(yòng)，不仅(jǐn)解(jiě)决了房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经(jīng)二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销(xiāo)售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余(yú)额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较(jiào)高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟(shú)，直接(jiē)融(róng)资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层(céng)面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般(bān)为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商(s少先队的队旗是什么，少先队的队旗是什么组成的hāng)发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房(fáng)合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购(gòu)房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行(xíng)将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的(de)具(jù)体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按照项目的(de)建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总额报价计(jì)算重点资金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账户(hù)资(zī)金(jīn)如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代的(de)高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设(shè)名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨(bō)付(fù)资(zī)金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的(de)预(yù)付款比例相对(duì)较低，绝大(dà)部分(fēn)房(fáng)款在(zài)房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按(àn)工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第(dì)三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第(dì)三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后通过按(àn)揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程进度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银(yín)行得到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期(qī)进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工(gōng)期(qī)放(fàng)款后还(hái)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购(gòu)买，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了(le)两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误(wù)后(hòu)签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付，而超(chāo)出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公司(sī)的检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为(wèi)严(yán)格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师(shī)将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金(jīn)在进(jìn)入(rù)开发(fā)商账户(hù)前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全(quán)措施才(cái)可预售(shòu)。什么(me)是定金保全(quán)措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明(míng)书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先支(zhī)付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付(fù)最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程(chéng)进度支(zhī)付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的(de)项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应(yīng)对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的房(fáng)企包括(kuò)民(mín)营企业(yè)，加大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每(měi)个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制(zhì)。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立(lì)开发(fā)商(shāng)违(wéi)约(yuē)后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交(jiāo)付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的(de)权益(yì)。资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第三(sān)方资(zī)金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问(wèn)题(tí)全(quán)权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期(qī)结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)是大(dà)势(shì)所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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