文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可(kě)以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不(bù)公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发时代步(bù)入(rù)高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制四(sì)大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经(jīng)济(jì)规(guī)律办事，中国一定(dìng)能实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不(bù)少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次(cì)性贷(dài)款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房(fáng)进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化(huà)解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持(chí)当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等(děng)综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)珂拉琪涂多了真的会得唇炎吗，唇炎会自愈吗资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)中国(guó)香(xiāng)港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列(liè)问(wèn)题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经(jīng)推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金(jīn)周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一大(dà)特(tè)色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的(de)监(jiān)管，即(jí)要求开(kāi)发商(shāng)在预(yù)售前，确(què)保地价(jià)款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力(lì)把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，中(zhōng)国香(xiāng)港要(yào)求律师(shī)行在(zài)银行开设(shè)的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工(gōng)业，强调基(jī)础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期(qī)发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住房(fáng)市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时(shí)的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临(lín)商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国(guó)内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从(cóng)计(jì)划经济(jì)下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制(zhì)，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大(dà)难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个(gè)项目的(de)开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅速出台相关的(de)信贷政(zhèng)策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内地(dì)的商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内(nèi)地(dì)实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付(fù)清(qīng)首付(fù)款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已(yǐ)拿到了全(quán)部(bù)购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房(fáng)地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的资(zī)金需(xū)求(qiú)，也提(tí)高(gāo)了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增(zēng)长至(zhì)60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也(yě)成(chéng)为(wèi)拉动中国(guó)内地经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链(liàn)特(tè)别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批(pī)发、建(jiàn)材的(de)带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年(nián)房地(dì)产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各(gè)项贷款余(yú)额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银(yín)行利息(xī)，还(hái)要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合同关系(xì)，如果开(kāi)发(fā)商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据(jù)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或(huò)经(jīng)营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的(de)预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明(míng)确(què)规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应(yīng)当用(yòng)于有(yǒu)关的(de)工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管规定，各地(dì)实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续(xù)还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时(shí)代的高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上(shàng)把(bǎ)风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者(zhě)预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或(huò)预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现重大延(yán)期(qī)或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金(jīn)由第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付款由(yóu)第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如(rú)果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例(lì)的(de)贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金直接损害银(yín)行(xíng)利(lì)益，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得(dé)到购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房珂拉琪涂多了真的会得唇炎吗，唇炎会自愈吗可零首付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。<珂拉琪涂多了真的会得唇炎吗，唇炎会自愈吗/strong>

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可(kě)预(yù)售房屋。签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需(xū)支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付(fù)房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对期房(fáng)设计了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通(tōng)期(qī)房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认(rèn)无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在(zài)合(hé)同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节(jié)，英(yīng)国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道(dào)关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房(fáng)者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结(jié)束后由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的(de)部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或(huò)指定保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订(dìng)定(dìng)金(jīn)保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机(jī)构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约(yuē)金，一(yī)般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购(gòu)房者即(jí)可(kě)向银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所有资(zī)金(jīn)进(jìn)银行(xíng)专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期(qī)房(fáng)付(fù)款流程做(zuò)了(le)统一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商(shāng)遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工(gōng)等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分(fēn)无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金(jīn)与付款会(huì)存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房(fáng)屋交付(fù)阶(jiē)段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。