文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从大开发时(shí)代步(bù)入高质量发(fā)展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关键是(shì)推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房者(zhě)非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实(shí)中央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国城南旧事主要内容概括50字，城南旧事主要内容概括100字外什么(me)情况？简单(dān)科普一下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不(bù)少国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严(yán)格(gé)的监管(guǎn)保(bǎo)障措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家(jiā)在购(gòu)买期房(fáng)后(hòu)并(bìng)非(fēi)像中国一样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定(dìng)会触(chù)发风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当(dāng)然(rán)这需要配(pèi)套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极(jí)大的提(tí)升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的(de)本(běn)质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不(bù)能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂(làn)尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发(fā)展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中国(guó)香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问(wèn)题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以(yǐ)一(yī)整栋(dòng)楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文(wén)字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先(xiān)收(shōu)取买家的(de)订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻了民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的(de)建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造(zào)商的(de)资(zī)金问题，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的(de)住房供不(bù)应(yīng)求的问题(tí)，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国(guó)香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前(qián)，确(què)保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑(zhù)师(shī)的(de)核准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需(xū)自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重(zhòng)工业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市(shì)化配套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市(shì)化。但(dàn)当时推行的(de)是(shì)“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利(lì)分房制度不再适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少大型房(fáng)地产开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境(jìng)，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文(wén)件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利分房转向(xiàng)市(shì)场经济(jì)的(de)商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动(dòng)开发(fā)模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地(dì)开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后(hòu)，经(jīng)调整(zhěng)形(xíng)成(chéng)契合中国(guó)内地的(de)商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一(yī)次性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发(fā)展进(jìn)程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅解决了(le)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场快速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)的(de)资金需求，也(yě)提高了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房(fáng)事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布(bù)的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面(miàn)积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国(guó)企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)及(jí)其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项(xiàng)贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市(shì)值高，以及(jí)中国资本市(shì)场发(fā)育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立(lì)的合(hé)同(tóng)关系(xì)，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房合同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列(liè)风(fēng)险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购(gòu)房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期(qī)不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预(yù)售监(jiān)管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品房所得(dé)款项应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设(s城南旧事主要内容概括50字，城南旧事主要内容概括100字hè)，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地(dì)产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没有统一的预(yù)售资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或(huò)者项目工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调(diào)预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包(bāo)方，以工程(chéng)建设(shè)名义(yì)，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模(mó)式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付资(zī)金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的(de)预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者(zhě)提(tí)供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后(hòu)按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面(miàn)，除(chú)定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交付后通过(guò)按(àn)揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三(sān)方(fāng)公(gōng)证行或(huò)产(chǎn)权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资(zī)金可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商(shāng)在房屋建(jiàn)设(shè)过程(chéng)中的资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银(yín)行利益(yì)，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时(shí)需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发(fā)商或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后即可预(yù)售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还(hái)。如由(yóu)于(yú)任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比例因(yīn)项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在支付(fù)房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者一(yī)定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者(zhě)开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对(duì)期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司(sī)负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前(qián)，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同(tóng)等(děng)各(gè)个环节，各环(huán)节内容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低(dī)，一般会在(zài)合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资(zī)金监管极(jí)为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保(bǎo)障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)不(bù)超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房者(zhě)支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构(gòu)签订(dìng)定金(jīn)保证(zhèng)委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭(píng)保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)向金融机构或保证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需(xū)支(zhī)付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金(jīn)外的(de)剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者(zhě)违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一(yī)的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付15％的首付及(jí)印花税，同时购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新(xīn)加坡期(qī)房同样(yàng)采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程(chéng)中随着(zhe)放(fàng)出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未放款(kuǎn)部(bù)分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与付款会存(cún)入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到(dào)了政策出手临(lín)界(jiè)点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求(qiú)的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持(chí)力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充(chōng)分估计形势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开发商(shāng)违(wéi)约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，建立按(àn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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