5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对(duì)房地(dì)产行业的持股比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头(tóu)似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值(zhí)占板(bǎn)块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在(zài)于几只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产(chǎn)是(shì)复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三(sān)四线城市。而(ér)映射到二(èr)级(jí)市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也出现了(le)一(yī)些(xiē)机会，背后的(de)逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年销售面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均(jūn)住(zhù)房面(miàn)积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而(ér)行业高(gāo)增的时代(dài)已经过去(qù)，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的(de)过(guò)程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回落(luò)时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于(yú)这样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来看，上(shàng)实(shí)发(fā)展的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有(yǒu)对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首季十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的(de)上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利润规模(mó)大(dà)幅度复(fù)苏。究(jiū)其(qí)原因，一(yī)方面是(shì)该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹(hóng)口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业(yè)绩势头(tóu)向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季(jì)度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上(shàng)海区域性地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营(yíng)业(yè)收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流(liú)通股股东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人(rén)士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗牌50克有多少参照物图片，50克有多少参照物和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净(jìng)负债率普(pǔ)遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地(dì)产股(gǔ)或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证(zhèng)券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存(cún)在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又(yòu)体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源(yuán)和良好的不(bù)动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于民营地(dì)产公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地(dì)资(zī)源债权债务(wù)关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)企来(lái)说估值的修复更(gèng)明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业的(de)逻(luó)辑在于集中度(dù)提(tí)升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利和现金流(liú)创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相(xiāng)对(duì)较低(dī)，企业(yè)自身(shēn)资(zī)产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部(bù)将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业(yè)集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先(xiān)是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收(shōu)、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较(jiào)大(dà)增速(sù)的(de)增长。而这些公司也是50克有多少参照物图片，50克有多少参照物机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内(nèi)人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市(shì)，投资(zī)力度(dù)较(jiào)大。投资的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调(diào)整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力(lì)，可能(néng)会出现(xiàn)，到(dào)六月份(fèn)房企为了半(bàn)年(nián)报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给(gěi)一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行(xíng)业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本面不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个(gè)股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 50克有多少参照物图片，50克有多少参照物