5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募(mù)基金为(wèi)代表的(de)机构(gòu)对于这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局(jú)。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市(shì)值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首次回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募(mù)重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板(bǎn)块(kuài)一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面亿元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)保利发(fā)展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集(jí)中于龙(lóng)头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四(sì)季(jì)报，变(biàn)化之处首先(xiān)在(zài)于(yú)几只房(fáng)地产龙头股从排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并(bìng)非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈(quān)判断房地产已经(jīng)进入大分化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括(kuò)房地产(chǎn)等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于(yú)成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行(xíng)业也出现了(le)一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一(yī)不愿具名(míng)的(de)上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国(guó)存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求(qiú)端还需要有(yǒu)一(yī)定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也(yě)不(bù)支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及过(guò)快上行的房(fáng)价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来(lái)行业的需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的(de)公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业需(xū)求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这(zhè)样的(de)认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整(zhěng)体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰(qià)好排(pái)名前五的公司月(睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服(fú)务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对(duì)其布局的例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一(yī)季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复(fù)苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域(yù)性地产公司(sī)外(wài)，荣(róng)安(ān)地产则(zé)是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地(dì)产公(gōng)司(sī)，一(yī)季报交出的(de)也是一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公(gōng)司实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态(tài)度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资(zī)成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存在发(fā)展的大(dà)好机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性(xìng)机(jī)会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是(shì)央企占据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库(kù)存的(de)优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不(bù)动产资产运(yùn)营能(néng)力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市(shì)场对(duì)民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑(jí)在于(yú)集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低(dī)，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察国企(qǐ)央(yāng)企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的(de)整(zhěng)体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利(lì)均实(shí)现(xiàn)了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是(shì)较大(dà)增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主要集(jí)中在(zài)核心城(chéng)市，投资(zī)力(lì)度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能(néng)够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在(zài)2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时(shí)也(yě)提(tí)醒表示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性(xìng)。其实整睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面个(gè)市场从四(sì)月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包(bāo)括北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的(de)去库(kù)存压(yā)力、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到六(liù)月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏(fá)力现象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第(dì)三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及其上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)的复苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢很(hěn)多(duō)，我们(men)要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多的(de)企业，会(huì)伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面不断地凸显出(chū)来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面