5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10一澳币兑换多少人民币汇率，一澳币换多少人民币？日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代(dài)表(biǎo)的机构对于这(zhè)一(yī)板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(一澳币兑换多少人民币汇率，一澳币换多少人民币？yuè)9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额(é)均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得(dé)增持，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房地产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房地(dì)产公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的首次(cì)回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行(xíng)业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季度得(dé)以延(yán)续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)龙(lóng)头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最为明显；其(qí)次(cì)是金地集(jí)团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最(zuì)后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市(shì)好(hǎo)于三(sān)四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一(yī)去不返了(le)。“如(rú)果按(àn)照产业(yè)周期(qī)来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机(jī)会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的(de)上(shàng)海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存(cún)量(liàng)地(dì)产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平(píng)方(fāng)米。需求(qiú)端还需要(yào)有一定(dìng)的政策出(chū)来(lái)去(qù)刺激(jī)购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的(de)房价，因(yīn)而(ér)行业(yè)高增的时代(dài)已经(jīng)过(guò)去，未(wèi)来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的(de)方式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申(shēn)万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达(dá)到(dào)了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间(jiān)段恰好(hǎo)排名前(qián)五的(de)公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展(zhǎn)、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发(fā)展，五一假期(qī)归来后日(rì)成交量明(míng)显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上实(shí)发(fā)展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地(dì)产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数(shù)据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上(shàng)银(yín)基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司(sī)等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的(de)浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来(lái)最高，另(lìng)一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻(zhù)足(zú)。从(cóng)第(dì)一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于(yú)上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到(dào)两(liǎng)只公募(mù)指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南(nán)方(fāng)中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金(jīn)额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债率基(jī)本在(zài)70％以(yǐ)下(xià)，而其(qí)他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的(de)大(dà)好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产公(gōng)司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过(guò)程中，央国企相较(jiào)于(yú)民企来说估值的修复(fù)更(gèng)明(míng)显。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升(shēng)后，行(xíng)业进入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头(tóu)部(bù)公司。”星(xīng)石(shí)投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的(de)话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成(chéng)本(běn)保持低(dī)位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较大(dà)增速的(de)增长。而(ér)这些公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去(qù)两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年(nián)民营房企不(bù)怎么(me)投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示(shì)，在(zài)房地产的复(fù)苏(sū)过程中，还(hái)面(miàn)临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别城(chéng)市四月(yuè)环比(bǐ)三(sān)月相对(duì)表现较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多(duō)数(shù)城(chéng)市(shì)都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观(guān)。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企为了半年(nián)报冲业(yè)绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三季(jì)度增(zēng)长不确(què)定(dìng)性(xìng)的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不(bù)是(shì)赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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