近两(liǎng)年火爆(bào)的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的(de)时应(yīng)了解资产类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日(rì)，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责(zé)人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的(de)变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市场因素(sù)的(de)综(zōng)合影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预期则更(gèng)有规(guī)律可(kě)循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础设施(shī)资产的(de)经营(yíng)现金(jīn)流(liú)，投(tóu)资人通过基金募集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的(de)经营业(yè)绩(jì)，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以(yǐ)上合(hé)并后(hòu)基金年度可(kě)分配金(jīn)额以现金形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要苏州是几线城市呢求，分(fēn)红类似于(yú)债券派息，但(dàn)不等(děng)同于债券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品(pǐn)类(lèi)，为资(zī)产配置多元化(huà)提供(gōng)抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相对于投资债券(quàn)相对高的(de)收(shōu)益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要(yào)股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的(de)分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相对经济活(huó)力的(de)改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金(jīn)份额的分红金(jīn)额(é)进行计算。除权操作是(shì)对分红前(qián)后基金(jīn)份额(é)净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获(huò)得(dé)公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需(xū)结(jié)合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)前(qián)提(tí)是本金之(zhī)上(shàng)的(de)增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价(jià)值面临极大不(bù)确定性(xìng)，这是(shì)该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权(quán)类和(hé)产(chǎn)权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而(ér)持(chí)有特(tè)许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红包(bāo)括了(le)利(lì)润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动(dòng)的(de)，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的(de)二级市场价格和分红有(yǒu)合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额(é)的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于(yú)这个(gè)特点，剩余(yú)经营期限苏州是几线城市呢(xiàn)较短的特许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特(tè)许经营权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派(pài)金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年(nián)下(xià)降是正常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土地或(huò)建筑的(de)剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目(mù)底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露(lù)的(de)经营活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活动产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的(de)项目(mù)进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公(gōng)募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)对(duì)经(jīng)营权类的资(zī)产可以更(gèng)多关注(zhù)内部收(shōu)益率的(de)高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更(gèng)多(duō)关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因(yīn)素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信(xìn)证券(quàn)研(yán)报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额(é)与募(mù)集材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负(fù)责(zé)人也称。

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