万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回(huí)钱款不得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭(jiǔ)菜(cài)的(de)时候(hòu)，他(tā)们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达(dá)在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权(quán)转让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该(gāi)项目的(de)抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分(fēn)），处置的(de)是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)）的(de)不(bù)良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集(jí)团有限公司是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房(fáng)子实(shí)际上(shàng)都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没(méi)有网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了(le)上述内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的(de)业(yè)主基本都是北京的(de)高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债权回(huí)本(běn)的愿(yuàn)望，或(huò)将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的，没准还是(shì)债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民(mín)事执(zhí)行中(zhōng)，业(yè)主已经支付价(jià)款(kuǎ燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗n)并实际占有，但(dàn)未办(bàn)理过(guò)户手续的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异(yì)议申请，请求法院(yuàn)解除查(chá)封(fēng)，同时(shí)可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品(pǐn)房消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确(què)了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先(xiān)于建(jiàn)设工(gōng)程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及(jí)其他债(zhài)权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子(zi)均(jūn)为“已售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际(jì)上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达(dá)申(shēn)请不良债权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷(léi)赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司(sī)成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北(běi)京万柳地(dì)块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的(de)成(chéng)年(nián)银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背后，这个(gè)地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团如今沦(lún)落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试(shì)过多燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国(guó)安(ān)的新东(dōng)家。接(jiē)着在(zài)2021年(nián)6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信(xìn)集(jí)团(tuán)手中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国(guó)安的(de)估值一直(zhí)没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫(hè)集团股份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权(quán)出(chū)质(zhì)记录(lù)。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国(guó)安的时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执(zhí)行人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行(xíng)10个多亿的(de)北京国安，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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