OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技(jì)，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下(xià)跌走势，午后跌(diē)幅(fú)一(yī)度(dù)扩(kuò)大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入(rù)基(jī)础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租(zū)方之一(yī)，目前未收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签(qiān)租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入项目(mù)的原(yuán)始权益人相关负责人也表示，近期已同(tóng)步(bù)启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高(gāo)度重视(shì)，浦东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期(qī)市(shì)场波动较大，但(dàn)其(qí)实不(bù)动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资(zī)者(zhě)应理(lǐ)性看(kàn)待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技的(de)事(shì)件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后(hòu)二级市场(chǎng)价格(gé)开始震荡走(zǒu)低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息(xī)影响，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个交易日(rì)二级市(shì)场价(jià)格(gé)表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市(shì)的8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时(shí)招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不(bù)同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经(jīng)披露张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目出租率有所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩募(mù)的项目(mù)又(yòu)遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因此导致二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格出现波(bō)动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来(lái)，尽管出于风(fēng)险规避的(de)原因，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目(mù)前(qián)随(suí)着二级市(shì)场价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一定(dìng)释放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等(děng)多重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不少产(chǎn)品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适合稳(wěn)健(jiàn)类投(tóu)资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经(jīng)济复(fù)苏的步伐，产业园(yuán)区、物(wù)流(liú)类等REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高(gāo)如(rú)星对(duì)此表示，若张江园(yuán)区最(zuì)终(zhōng)能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他也强调(diào)，最终还是落到租(zū)金(jīn)收入受不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多(duō)大，估计(jì)园(yuán)区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技。随(suí)后(hòu)5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库(kù)科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报中(zhōng)披露的张江光大(dà)园项目出(chū)租率(lǜ)下降事项，一(yī)度二级市(shì)场价格(gé)出现回落(luò)。在随后召开的(de)业绩说(shuō)明会中管(guǎn)理人就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场信(xìn)心得到(dào)了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日召开(kāi)的线上和线(xiàn)下的扩募说明(míng)会上，运营团(tuán)队表(biǎo)示了(le)对(duì)张江光大园项(xiàng)目的信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率将得(dé)到回(huí)升。没想到仅过了不到三周的(de)时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募(mù)之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公告引起了市场各方的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确(què)实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间即奔(bēn)赴(fù)现(xiàn)场进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度(dù)重视，据悉新区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人(rén)介绍说，目前(qián)储备租户还是比较(jiào)丰富(fù)的，覆(fù)盖(gài)了芯(xīn)片测试、人工智(zhì)能、航(háng)天产(chǎn)业、信息技术等(děng)产(chǎn)业客户，租(zū)赁(lìn)意(yì)向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定(dìng)一(yī)些重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负(fù)责的态(tài)度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面积在短期内完成去化。”相关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大园项(xiàng)目一(yī)季度(dù)末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益(yì)人有那么(me)多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未(wèi)能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一(yī)直以来都坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调(diào)租(zū)和换租都属于(yú)正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期低点，目前(qián)市(shì)场情况已有所(suǒ)好转。在看(kàn)到(dào)出(chū)租率下滑情(qíng)况没有得到及时修复后，张江这边也作了(le)一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦和(hé)张江光大园项目在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大(dà)厦多(duō)是两千多平(píng)的大平层，楼(lóu)的(de)成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大园单(dān)层以(yǐ)一千平的面积(jī)为主，还有一些(xiē)独栋形态(tài)的物(wù)业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会(huì)根据自身需求和预算挑选区域(yù)内的不同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共(gòng)享(xiǎng)和联合(hé)营销方面能更加充分(fēn)发挥(huī)协同效应，相信可以(yǐ)做得(dé)更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集团和(hé)张江(jiāng)高科目(mù)前在管资产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发的(de)储备项目，这(zhè)些都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业(yè)空间资产上市平台目标的坚实后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视(shì)张江REIT这个(gè)资本平台和它(tā)未(wèi)来的发展。”拐点和驻点的区别是什么意思，拐点和驻点的关系相(xiāng)关负(fù)责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金(jīn)扩容的第一(yī)步，也(yě)是至关重要(yào)的一(yī)步(bù)，眼下我们可能面临了一(yī)些突(tū)发情(qíng)况需要(yào)解决(jué)，但是这和我(wǒ)们在张江(jiāng)科学(xué)城(chéng)这三十年建设发展过程中所经历的(de)相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能(néng)化解(jiě)当前(qián)突发事件的所有负面影响，维持预期和(hé)市场的信心(xīn)。”

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