文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足(zú)一个月时(shí)间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。如果按(àn)照经(jīng)济规(guī)律办事，中国(guó)一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所有商品不(bù)能(néng)交付的(de)风险。从个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于(yú)落(luò)实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆(gān)的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的(de)监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发(fā)商在(zài)项目获得政府批准后(hòu)才(cái)可以(yǐ大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别)开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像(xiàng)中国一样在(zài)支付完首付款后从银(yín)行一次性贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余(yú)全部(bù)房款(kuǎn)，而(ér)是根据(jù)开(kāi)发商工程(chéng)进度在完(wán)全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付(fù)以及(jí)违约(yuē)处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社(shè)会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现(xi大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别àn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等(děng)进(jìn)行过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)地产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数(shù)居(jū)民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其(qí)在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家(jiā)的(de)订金(jīn)，采用类似(shì)租金的分期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制造(zào)商的资(zī)金问(wèn)题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一大(dà)特(tè)色，纵观中国(guó)香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核(hé)心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已(yǐ)经全(quán)部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资金等能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师行在银(yín)行(xíng)开设(shè)的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如(rú)出现(xiàn)房(fáng)屋(wū)“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险方，后(hòu)续需自(zì)身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐(zhú)步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问题(tí)，才能(néng)进一(yī)步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住房市场发(fā)展起步较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了(le)分配不(bù)公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度(dù)不再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加(jiā)房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社(shè)会(huì)缺少(shǎo)大型(xíng)房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进(jìn)一步深(shēn)化(huà)城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售(shòu)制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由购房者支付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在(zài)购房(fáng)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购房(fáng)者需要(yào)一次性(xìng)付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的(de)形(xíng)式一次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预(yù)售制(zhì)商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期(qī)，同时(shí)增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从(cóng)筒子(zi)楼住(zhù)到住(zhù)宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中(zhōng)国(guó)内地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地产历经(jīng)二十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积和销售(shòu)金(jīn)额(é)分别(bié)从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内(nèi)地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违(wéi)约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市(shì)场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民(mín)投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面(miàn)效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房等风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开(kāi)发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承(chéng)担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场(chǎng)波(bō)动(dòng)或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者(zhě)的(de)预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地(dì)实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则(zé)按(àn)照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额(é)报价计算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不(bù)少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续(xù)建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪(nuó)走的(de)？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资金，在(zài)房(fáng)企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付(fù)款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合格并(bìng)提供验(yàn)收凭(píng)证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无(wú)条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比例(lì)一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美(měi)国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中的资金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一(yī)定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益(yì)，银(yín)行有充分动(dòng)机(jī)监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支(zhī)付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进度(dù)支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可(kě)购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发商在(zài)项目(mù)获批后即可(kě)预(yù)售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合(hé)同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按(àn)工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进(jìn)行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例(lì)可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公(gōng)司针对(duì)期(qī)房(fáng)设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均(jūn)有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等(děng)各(gè)个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格(gé)，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关(guān)款项过(guò)程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二(èr)战(zhàn)结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可(kě)预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖(mài)双方(fāng)签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机构或(huò)保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合(hé)同，设置(zhì)购房(fáng)者定金(jīn)的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付(fù)给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他(tā)预先(xiān)支(zhī)付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司(sī)兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余(yú)房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行(xíng)专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一般(bān)为合同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存入银行专门的(de)项目(mù)资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享受1年(nián)的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产到了(le)政(zhèng)策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现(xiàn)象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金(jīn)融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计(jì)形(xíng)势复(fù)杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立(lì)开发(fā)商违约后(hòu)定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至(zhì)房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合同环(huán)节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立(lì)按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入独(dú)立(lì)于(yú)开(kāi)发商、银(yín)行(xíng)的第三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问题全(quán)权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑(duì)现的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提(tí)升开(kāi)发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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