一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次-橘子百科-橘子都知道

一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次民生宏观：中国户均几套房？

　　导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大(dà)分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论(lùn)日益(yì)热烈(liè)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民(mín)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较发达国(guó一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次)家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不意(yì)味着(zhe)中国住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的(de)数据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市(shì)场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满足流动人(rén)口的租(zū)赁和置业需(xū)求。全(quán)国总人口的近三成都是(shì)流(liú)动人口(kǒu)，流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均(jūn)一套(tào)房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次ng>

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来(lái)新(xīn)户(hù)购房需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下(xià)地(dì)产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增(zēng)，引发(fā)一阵(zhèn)二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给(gěi)过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。单单(dān)从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全(quán)反映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们(men)就能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算(suàn)得(dé)到中国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售套(tào)数里的(de)期(qī)房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比(bǐ)例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一套住宅。一天一瓶可乐算过量吗，可乐建议几天喝一次

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到(dào)了户(hù)均一套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的(de)住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入(rù)地的(de)住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的(de)流(liú)动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流(liú)动人口(kǒu)和省(shěng)际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质(zhì)仍(réng)需(xū)改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居(jū)室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市(shì)土(tǔ)地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是未来地(dì)产的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带(dài)房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构(gòu)和动(dòng)态(tài)趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个(gè)方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一(yī)人户(hù)、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流(liú)入，区域经济(jì)资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其(qí)他分(fēn)别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户(hù)。破(pò)旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的(de)环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需(xū)求(qiú)还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望(wàng)提(tí)高(gāo)生(shēng)活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中国的(de)人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，这(zhè)种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城(chéng)市(shì)能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手房之间(jiān)的差异(yì)也将越发(fā)扩大(dà)。