5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代(dài)表的机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一(yī)数值(zhí)更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年(nián)一季(jì)度得(dé)以延续(xù)。数据(jù)统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地(dì)产的投资(zī)愈(yù)发(fā)有集(jí)中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名(míng)最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第(dì)96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从(cóng)排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投资机(jī)会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业也(yě)出现了一些(xiē)机会(huì)，背后(hòu)的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不愿具(jù)名(míng)的上海(hǎi)公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也(yě)有公(gōng)募(mù)人士(shì)持(chí)谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端(duān)还(hái)需要有一(yī)定的(de)政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的(de)需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公(gōng)司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样的(de)认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整(zhěng)体机构的(de)务(wù)实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央(yāng)国(guó)企、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日(rì)成交(jiāo)量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的(de)主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品及服务(wù)为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有对其布局(jú)的例(lì)子。以(yǐ)3月31日(rì)时(shí)的首季十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫(yì)情时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一(yī)方面(miàn)则(zé)是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景(jǐng)下(xià)，自(zì)然也(yě)吸引了知名机构在其中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十大流(liú)通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三(sān)个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局(jú)在(zài)深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单(dān)：首季公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基(jī)本(běn)在(zài)70％以下，而(ér)其(qí)他房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存在发展的大(dà)好机会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出(chū)较低(dī)的(de)融(róng)资(zī)成本(běn)，优(yōu)质(zhì杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介)的开发资源和良好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于(yú)民营(yíng)地产公司(sī)也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对民(mín)营房开企业的(de)资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期(qī)的(de)维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度(dù)提升后，行(xíng)业进入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的(de)盈(yíng)利(lì)和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带(dài)来估(gū)值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资(zī)产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能(néng)力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的(de)概(gài)率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金(jīn)投(tóu)资部副(fù)总监綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增(zēng)长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内人(rén)士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集(jí)中在核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中，能(néng)够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些(xiē)不(bù)确(què)定性(xìng)。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个(gè)别城(chéng)市四月环比三(sān)月相对表现(xiàn)较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五月的(de)市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的(de)一(yī)个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增长不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房(fáng)地产以及其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的(de)时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企(qǐ)业(yè)，会伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来(lái杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介)。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸(tū)显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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