文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商(shāng)品房预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制(zhì)四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实(shí)现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预售最(zuì)早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放(fàng)杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工程进度在完全(quán)交(jiāo)房(fáng)前进(jìn)行(xíng)分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严(yán)格的资金监管、分期(qī)支付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对(duì)购房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如(rú)借机(jī)取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定(dìng)历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然(rán)这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客(kè)户为(wèi)中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐(lè)业、社会(huì)长治(zhì)久安(ān)、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预(yù)售(shòu)制要结(jié)合(hé)稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三(sān)好生、新模式(shì)等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发(fā)展研(yán)究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕育(yù)而(ér)生。20世(shì)纪50年代(dài)，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘(pán)后(hòu)，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房(fáng)的资金压(yā)力，加(jiā)速(sù)了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也(yě)解决(jué)了(le)制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的(de)销(xiāo)售模(mó)式成为当时(shí)中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的(de)监管机制，促(cù)进(jìn)市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地(dì)价款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建筑师的(de)核准。为(wèi)了(le)防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套(tào)取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行(xíng)在银行开设的(de)信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作(zuò)等(děng)采取(qǔ)全透(tòu)明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成(chéng)最大(dà)风(fēng)险方，后续需(xū)自(zì)身推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化(huà)的进(jìn)程(chéng)大于城市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一(yī)管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福(fú)利分房(fáng)制度不(bù)再适用于当时的(de)国(guó)情。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是(shì)对(duì)内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力支持国(guó)内(nèi)房地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台(tái)《关(guān)于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化(huà)、社会(huì)化(huà)的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经(jīng)济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允(yǔn)许(xǔ)开(kāi)发(fā)商(shāng)卖期(qī)房(fáng)，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目(mù)的(de)开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应(yīng)速(sù)度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关(guān)的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地(dì)的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解房企资金(结婚祝福语恭喜恭喜是什么意思，恭喜恭喜是什么意思抖音jīn)压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银(yín)行(xíng)贷(dài)款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能已拿(ná)到(dào)了(le)全(quán)部(bù)购(gòu)房(fáng)款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照工程进度(dù)付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了(le)城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也(yě)提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们(men)发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前(qián)已成为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周(zhōu)期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速(sù)发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉(lā)动中国内地(dì)经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产(chǎn)业链特(tè)别(bié)长，高达50多个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房(fáng)地(dì)产融资存(cún)量(liàng)占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较(jiào)低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的(de)购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个(gè)独立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已(yǐ)经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明(míng)确(què)规(guī)定了开(kāi)发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的(de)具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多(duō)年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工程(chéng)总(zǒng)额(é)报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事(shì)实是，不(bù)少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程(chéng)总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付(fù)的(de)工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套取的资金，在房(fáng)企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预付(fù)款比例相对(duì)较低(dī)，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定金方式(shì)支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款，一是(shì)按工(gōng)程进度付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房(fáng)提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资(zī)金由第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资(zī)金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直接损害(hài)银行(xíng)利益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批后(hòu)即(jí)可预售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约公(gōng)证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在(zài)购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德(dé)国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发(fā)商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责(zé)相应(yīng)赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一(yī)名律师，负责(zé)沟(gōu)通(tōng)期房(fáng)交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一(yī)般会(huì)在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英(yīng)国期(qī)房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支(zhī)付(fù)相关款(结婚祝福语恭喜恭喜是什么意思，恭喜恭喜是什么意思抖音kuǎn)项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给(gěi)开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需(xū)返还(hái)定价(jià)并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完(wán)成定金保全措施才可(kě)预售。什(shén)么是(shì)定(dìng)金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒结婚祝福语恭喜恭喜是什么意思，恭喜恭喜是什么意思抖音闭(bì)导致(zhì)期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前(qián)只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约(yuē)可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付(fù)，所有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及(jí)订金(jīn)返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按(àn)工程进度(dù)付款的(de)方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对(duì)期房付(fù)款流(liú)程做(zuò)了(le)统一(yī)详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点一般为合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金与付款会存(cún)入银(yín)行(xíng)专门的项目资金账户(hù)，账户(hù)资(zī)金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产到了政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需(xū)和(hé)改善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运(yùn)转的(de)房企包括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和(hé)财(cái)团(tuán)，给(gěi)予(yǔ)金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发(fā)商违(wéi)约后定(dìng)金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的(de)权益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独立于(yú)开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商(shāng)品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看(kàn)，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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