万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共同债务(wù)人被中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能(néng)没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北(běi)京(jīng)赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司(sī)不良债(zhài)权转让arctan0等于多少派，arctan0等于多少兀怎么算项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是(shì)中国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司北(běi)京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去(qù)了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资(zī)金解抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业(yè)主基本都是北京的(de)高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业(yè)主中，还(hái)有不少(shǎo)中(zhōng)赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际(jì)占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权(quán)回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付(fù)价款并实(shí)际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查(chá)封(fēng)的可以向(xiàng)法院(yuàn)提(tí)出执行异(yì)议(yì)申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可(kě)以联(lián)合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购(gòu)房(fáng)人的优(yōu)先(xiān)权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全(quán)部(bù)价款，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他(tā)债权的，人民法院应当予以支(zhī)持(chí)。只支(zhī)付了部分(fēn)价(jià)款的商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实(shí)际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯(sù)到(dào)金(jīn)谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等(děng)选择退出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了(le)唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商，相较其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知(zhī)名(míng)度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫(hè)集(jí)团进入北京的第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的(de)天价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科(kē)等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万元的价格(gé)，都令业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业(yè)大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几arctan0等于多少派，arctan0等于多少兀怎么算大(dà)豪宅的(de)成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定(dìng)义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转(zhuǎn)直(zhí)下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元(yuán)化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多元化业务(wù)，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安(ān)的估(gū)值一直没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)arctan0等于多少派，arctan0等于多少兀怎么算金商业保理(lǐ)、北(běi)京(jīng)建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在(zài)持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的(de)经(jīng)营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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