导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持(chí)续低景气，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业(y礼字五笔怎么打字，礼字五笔怎么打字五笔怎么打开è)办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等(děng)因素(sù)密切相关。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较发达国(guó)家还有很大(dà)差距(jù)。人(rén)均住(zhù)宅间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎(hū)意(yì)味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一(yī)套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流动人口的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外(wài)的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即(jí)便户(hù)均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在(zài)必(bì)行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么当下(xià)房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们(men)测(cè)算出(chū)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答(dá)当(dāng)前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū礼字五笔怎么打字，礼字五笔怎么打字五笔怎么打开)建筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数礼字五笔怎么打字，礼字五笔怎么打字五笔怎么打开计算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第(dì)七(qī)次人(rén)口普查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能(néng)完(wán)全(quán)反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的(de)测算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一(yī)是每年(nián)商品住(zhù)宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户(hù)均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够得(dé)到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量房地产套数，并(bìng)进一(yī)步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中(zhōng)期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数里(lǐ)的期(qī)房销售(shòu)，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居民的(de)住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住宅和购(gòu)买二(èr)手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变化比例，从(cóng)而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着(zhe)中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地的(de)住宅市(shì)场供不应求，造(zào)成(chéng)房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省际(jì)流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及(jí)南京工作的(de)流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一(yī)套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二(èr)）至(zhì)少(shǎo)9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户(hù)的生活带来(lái)了很(hěn)大的(de)不(bù)便和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的(de)老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和(hé)老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平(píng)的一半。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和(hé)动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势(shì)将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素逐步向经济(jì)带(dài)、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到(dào)买房租房，给(gěi)迁入(rù)地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口(kǒu)增(zēng)长主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增(zēng)8473万家(jiā)庭户(hù)，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和(hé)其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破(pò)旧的(de)城中村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施(shī)配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其(qí)他(tā)国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么(me)未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化(huà)不(bù)单局限于城市能(néng)级之(zhī)间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计(jì)偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

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