万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成(chéng)了共(gòng)同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达(dá)为了(le)收(shōu)回钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地(dì)被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候，他们(men)的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能没(méi)你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

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　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不良债(zhài)权(quán)转让项目(mù)的处置主体(tǐ)是(shì)中国信达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限公司是(shì)共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现在(zài)还没(méi)资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁始祖鸟什么档次 穿始祖鸟是有钱人吗磊等知名商业大(dà)佬也(yě)是万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主。另据(jù)地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权(quán)回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不(bù)得(dé)查(chá)封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出执行异议(yì)申(shēn)请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查(chá)封，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于(yú)商品房消费(fèi)者权利保护(hù)问题的(de)批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居(jū)住为目的(de)购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其(qí)房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他债权的(de)，人民法院应(yīng)当予以支(zhī)持(chí)。只支付了(le)部分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的(de)这75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗(qí)下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地等选择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集(jí)团既没有很大规(guī)模，也没(méi)有很(hěn)高(gāo)的(de)国民知名度，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫(hè)集团进入北(běi)京(jīng)的(de)第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵(kē)成本超6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平(píng)米20万元的(de)价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对(duì)手是当时有名的(de)融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现如(rú)今(jīn)，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名(míng)人士(shì)，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定了(le)中赫集团的(de)“高端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光(guāng)环(huán)的(de)背(bèi)后(hòu)，这个(gè)地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今(jīn)沦落到这个(gè)地(dì)步，其实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中(zhōng)赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿(ná)下北(běi)京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下(xià)北京国安(ān)俱乐部全(quán)部(bù)股权(quán)。如果北京(jīng)国安(ān)的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什(shén)么又(yòu)要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出(chū)质记录。质(zhì)权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国(guó)安的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集(jí)团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持(chí)续质押手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和(hé)中赫(hè)的经营状况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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