5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这(zhè)一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额(é)均(jūn)较(jiào)4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú无可厚非是什么意思)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司(sī)市值在(zài)股(gǔ)票资(zī)产中(zhōng)的(de)占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在(zài)今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华(huá)发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于(yú)房(fáng)地(dì)产的投资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次(cì)是金地集团(tuán)退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而映(yìng)射(shè)到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也出(chū)现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还需要(yào)有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺时代(dài)，而(ér)目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业(yè)的需求或将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅(fú)超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安(ān)地(dì)产(chǎn)。排(pái)名第一的上实(shí)发(fā)展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收出(chū)涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务(wù)为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前(qián)十的(de)行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也(yě)是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是(shì)该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度(dù)十(shí)大流(liú)通股无可厚非是什么意思股东来(lái)看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也是连(lián)续第(dì)三个(gè)季度他(tā)有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的(de)净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入(rù)十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人(rén)士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房(fáng)企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存(cún)在(zài)发展的(de)大(dà)好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是(shì)央企占据显著优势(shì)，其(qí)主要(yào)又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好的不动产资(zī)产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产公司(sī)也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的(de)过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的修(xiū)复更(gèng)明显。中特(tè)估(gū)的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度(dù)提(tí)升的(de)头部公司。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景(jǐng)龙无可厚非是什么意思头前途更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在(zài)三(sān)个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房(fáng)企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是机构的重仓(cāng)对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名(míng)房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍(réng)在(zài)持续(xù)性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的(de)过(guò)程(chéng)中，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个(gè)别(bié)城市四月(yuè)环比(bǐ)三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数(shù)城市都出(chū)现环比下(xià)滑(huá)的情况。而(ér)现(xiàn)在五月(yuè)的(de)市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下(xià)游产业链的复(fù)苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待它(tā)的(de)基本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖(mài)推(tuī)荐。）

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