文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确(què)表态，试(shì)点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会(huì)，这是房地(dì)产从大(dà)开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次(cì)房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付(fù)的(de)风险。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益(yì)、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一(yī)下(xià)：商(shāng)品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠(gāng)杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达(dá)国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次(cì)性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要(yào)严(yán)格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住(zhù)房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于(yú)降负债降杠杆(gān)，不(bù)再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老(lǎ一般墓地种多少棵柏树吉利，墓地一般种几棵柏树好o)百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一(yī)家人。从这个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐(lè)业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案(àn)研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋(wū)制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资(zī)金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层出(chū)售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立信置业(yè)有限公司(sī)，凭(píng)借商(shāng)业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对(duì)于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独(dú)到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有文(wén)字详尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等(děng)新(xīn)楼落(luò)成时，收(shōu)齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预(yù)售(shòu)楼花(huā)+分期付(fù)款(kuǎn)”的(de)销售模式成(chéng)为当时中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效(xiào)率地解(jiě)决了(le)核心的住(zhù)房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但(dàn)监管(guǎn)部门(mén)不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的(de)监管(guǎn)机制，促(cù)进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地价(jià)款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力(lì)把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)要求(qiú)律师行在银(yín)行(xíng)开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商(shāng)操(cāo)作等采取全(quán)透明(míng)化机(jī)制(zhì)，且银(yín)行的(de)责任(rèn)上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国(guó)内地面临(lín)住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短(duǎn)缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调(diào)基(jī)础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能(néng)进一步(bù)推进(jìn)城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度(dù)，住(zhù)房(fáng)市(shì)场发(fā)展起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度(dù)也(yě)出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时(shí)的(de)国情。叠加(jiā)房地产市场面临商(shāng)品房的(de)需(xū)求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台(tái)多(duō)项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房(fáng)。房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资(zī)金(jīn)和开发时间(jiān)周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的(de)行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和(hé)预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内(nèi)地(dì)的开发商(shāng)而言，预(yù)售制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基(jī)本适(shì)居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间(jiān)走完发达国(guó)家几(jǐ)百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套(tào)户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行(xíng)各(gè)项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业(yè)务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社(shè)融(róng)存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以及(jí)中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售(shòu)制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的(de)购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的(de)按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生违约(yuē)，购房(fáng)者(zhě)只能根据(jù)购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的(de)风(fēng)险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场波动或(huò)经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者(zhě)签订的预售(shòu)合(hé)同和(hé)按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短期不(bù)能(néng)还款等，则风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将(jiāng)面临(lín)较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预(yù)售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没(méi)钱(qián)”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规(guī)定了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有(yǒu)关(guān)的工程(chéng)建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规(guī)定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项(xiàng)目工程总(zǒng)额(é)报(bào)价计算重点资(zī)金(jīn)。而事(shì)实是，不(bù)少购(gòu)房款未进入监管账户(hù)、或(huò)进入监(jiān)管账户(hù)后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨(bō)付资(zī)金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各(gè)地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对(duì)于购房(fáng)者预(yù)付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房(fáng)者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第(dì)三方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及(jí)首付款由第三(sān)方公证行(xíng)或产权保险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的(de)资(zī)金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银(yín)行得(dé)到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固定利(lì)率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付(fù)公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按施(shī)工节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每(měi)笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国(guó)保(bǎo)险公司针对(duì)期房(fáng)设计(jì)了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名(míng)律师(shī)，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误后(hòu)签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时(shí)，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的(de)部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必(bì)须经过(guò)房产公证(zhèng)公司(sī)的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将资(zī)金转给(gěi)卖方(fāng)律(lǜ)师，卖(mài)方律师(shī)转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入开发(fā)商账户前(qián)经(jīng)过两(liǎng)道(dào)关口(kǒu)，有(yǒu)利(lì)于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金(jīn)保全(quán)措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目(mù)前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要(yào)求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同时(shí)，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证明书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除(chú)定(dìng)金外(wài)，其他预(yù)先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书(shū)向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即(jí)可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订(dìng)购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付(fù)15％的首付(fù)及(jí)印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放(fàng)款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与(yǔ)付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与(yǔ)房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的(de)金融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四(sì)大关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工程进度付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的(de)第(dì)三方(fāng)资(zī)金(jīn)监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后(hòu)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，一般墓地种多少棵柏树吉利，墓地一般种几棵柏树好开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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