文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地(dì)产从大(dà)开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一(yī)定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非(fēi)常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般(bān)有严格的监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后(hòu)并(bìng)非像中国一(yī)样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在(zài)完全交房前(qián)进(jìn)行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期(qī)支(zhī)付(fù)以及违约处(chù)罚(fá)措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不(bù)能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子(zi)是(shì)天大(dà)的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前(qián)的(de)情况下，取消预(yù)售制要(yào)结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策(c良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物è)。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港(gǎng)还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼(lóu)为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国(guó)香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系(xì)列(liè)问(wèn)题(tí)，不(bù)少地(dì)产商开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开(kāi)，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这(zhè)模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英东(dōng)创办(bàn)立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的(de)地势(shì)环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时(shí)，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众(zhòng)购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不(bù)应求(qiú)的问题，使房(fáng)市(shì)发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了对(duì)于(yú)预(yù)售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成(chéng)，资(zī)金需放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中(zhōng)国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临(lín)住(zhù)房需求(qiú)大(dà)和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等(děng)城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福(fú)利(lì)分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求(qiú)量(liàng)大，而社(shè)会(huì)缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的(de)住房新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经(jīng)济的(de)商品房。房(fáng)地产市(shì)场采用预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少资金和(hé)开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以预(yù)售款撬动下一(yī)个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国(guó)人民(mín)银行等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的(de)信贷政策，支持(chí)购房者，极大(dà)作用推动了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国(guó)内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是(shì)指房地(dì)产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的(de)房(fáng)屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付(fù)清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形(xíng)式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国(guó)香港的按照工(gōng)程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多年对中国(guó)内地(dì)房地产市(shì)场的(de)稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要(yào)作(zuò)用(yòng)，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场快速(sù)发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗(wō)居(jū)到基(jī)本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物前已(yǐ)成为中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积(jī)占总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十(shí)多(duō)年长(zhǎng)周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内(nèi)地(dì)经(jīng)济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加(jiā)值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建(jiàn)材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房(fáng)市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的(de)购房(fáng)合同、购(gòu)房(fáng)者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发(fā)商发(fā)生违约(yuē)，购(gòu)房者只能(néng)根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商(shāng)主(zhǔ)张(zhāng)权力，但(dàn)依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自(zì)身(shēn)信用(yòng)和购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营(yíng)不(bù)善，出(chū)现资金链断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者(zhě)签订(dìng)的预售合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银(yín)行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字(zì)那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规定(dìng)了(le)开发企业(yè)预售(shòu)商(shāng)品房所得款项应(yīng)当(dāng)用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总额报(bào)价(jià)计算重点资金。而事(shì)实(shí)是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这(zhè)些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期(qī)支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格(gé)并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购房者支(zhī)付(fù)的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付(fù)首付，其(qí)余房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例(lì)一(yī)般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)款由第三方(fāng)公证行或产权(quán)保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者资金可(kě)通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程(chéng)中的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造(zào)工(gōng)期(qī)进(jìn)度支付，按(àn)揭按(àn)工期放(fàng)款(kuǎn)后还(hái)贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售(shòu)门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还(hái)。如由(yóu)于(yú)任何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者需支付公(gōng)证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含(hán)在(zài)购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定最(zuì)低(dī)首付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进(jìn)行支付(fù)，具(jù)体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期(qī)房设(shè)计了两种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋(wū)必(bì)须经(jīng)过房(fáng)产公证公司(sī)的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师(shī)监(jiān)管，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师(shī)将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利(lì)于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全(quán)措施(shī)

　　日本(běn)期房交易(yì)立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返(fǎn)还定(dìng)价(jià)并(bìng)赔(péi)偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次(cì)修(xiū)订，目前是唯(wéi)一(yī)一部(bù)规(guī)范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可(kě)预(yù)售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构(gòu)或(huò)指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融(róng)机构或(huò)保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约(yuē)金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房(fáng)者违(wéi)约可(kě)返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户(hù)，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合(hé)同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一般(bān)为合同(tóng)签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依(yī)照工(gōng)程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过(guò)程(chéng)中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款(kuǎn)会存(cún)入银行专门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看(kàn)，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重(zhòng)组整个(gè)行业，为(wèi)每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权(quán)益。资金监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银行的第三(sān)方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门直接(jiē)监(jiān)管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。

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