万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的(de)意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再(zài)次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务(wù)人被(bèi)中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环(huán)绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发(fā)现，中国信(xìn)达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不良债权(quán)转让项目(mù)的处置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司(sī)（下(xià)称中国信达北分），处(chù)置的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出(chū)去了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国(guó)信达的(de)拍卖(mài)页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本(běn)没有网签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还(hái)没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实(shí)已经支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债(zhài)权回(huí)本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房(fáng)产证(zhèng)，并(bìng)承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式(shì)明(míng)确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他债权的(de)，人民法院应当予以支(zhī)持。只支(zhī)付(fù)了部分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅不(bù)能卖(mài)出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达(dá)已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日(rì)，中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很(hěn)大规(guī)模(mó)，也(yě)没(méi)有很高(gāo)的(de)国(guó)民知名度，但却(què)在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院(yuàn)，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，一米等于多少微米等于多少纳米，一厘米等于多少微米成为北(běi)京当年的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市(shì)场，无(wú)论是(shì)一(yī)块块从荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万(wàn)的成年银杏树，还(hái)是每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手是(shì)当(dāng)时有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了(le)8年(nián)之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引了(le)不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团(tuán)的(de)“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的(de)房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹(jì)跟(gēn)着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就(jiù)在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了(le)多元(yuán)化转型，但(dàn)转型(xíng)之路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试过多元(yuán)化(huà)业务，先后进军能(néng)源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的(de)估值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)拿下(xià)北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中(zh一米等于多少微米等于多少纳米，一厘米等于多少微米ōng)的(de)中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务(wù)，上(shàng)述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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