近两(liǎng)年火爆的(de)创(chuàng)新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出(chū)高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再(zài)产生现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分(fēn)红(hóng)目前(qián)已(yǐ)包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还(hái)，在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时应了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息一方水等于多少升，一方水等于多少升水日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人对(duì)此表示(shì)，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收(shōu)益(yì)，以及基(jī)金(jīn)份额交易价格的(de)变化。基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循(xún)。公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红主要来自基(jī)础设施资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息(xī)披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级(jí)市场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募(mù)集(jí)基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可分配(pèi)金(jīn)额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金额(é)完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动(dòng)受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的(de)改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的开(kāi)盘(pán)指导(dǎo)价(jià)做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根(gēn)据单(dān)位基(jī)金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对(duì)分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红前后均可以获得(dé)公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同时需结(jié)合持(chí)有产品的(de)特(tè)性，关(guān)注二(èr)级市场(chǎng)扰动对(duì)整体(tǐ)收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的(de)增值(zhí)部分不(bù)同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个(gè)部分(fēn)，两个部(bù)分之间(jiān)的比例是变(biàn)动的(de)，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异(yì)很(hěn)大，大多数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临(lín)极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产(chǎn)权(quán)类(lèi)产品的收益主要(yào)包括(kuò)每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自(zì)项目每年(nián)的(de)现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包括(kuò)了利(lì)润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的(de)价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目(mù)在(zài)经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的(de)特许经(jīng)营项目(mù)，通常具(jù)备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低(dī)，也(yě)有足(zú)够(gòu)年(nián)限收回(huí)本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在(zài)不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过(guò)对(duì)建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似(shì)永续经(jīng)营的假(jiǎ一方水等于多少升，一方水等于多少升水)设反映在基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目(mù)底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的(de)时(shí)点，多位业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二(èr)是(shì)可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经(jīng)营活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表(b一方水等于多少升，一方水等于多少升水iǎo)示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股(gǔ)债(zhài)市场独(dú)立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分(fēn)派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的(de)经营净(jìng)现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来(lái)的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调，建议(yì)投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发(fā)行(xíng)首(shǒu)年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)将REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集(jí)材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场的实际环(huán)境，对基础设(shè)施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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