近两年火爆的(de)创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到(dào)期后不再(zài)产生现金收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包含(hán)了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，在选择投资(zī)标的(de)时应(yīng)了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供分配(pèi)金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示(shì)，投(tóu)资(zī)公(g异丁烯结构式图片，异丁烯结构式怎么写ōng)募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基(jī)金份(fèn)额(é)交易(yì)价格的变化。基金份额(é)二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情况及市场因素(sù)的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产的(de)经营(yíng)现金流，投资(zī)人通(tōng)过基金(jīn)募集(jí)材(cái)料和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级市场价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额持(chí)有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心(xīn)运营(yíng)高(gāo)级副(fù)总(zǒng)监(jiān)李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度(dù)可分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的(de)一(yī)面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券的(de)固定(dìng)利息(xī)回(huí)报，而是由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对(duì)高的收(shōu)益性(xìng)，在(zài)有效(xiào)控制风险的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平(píng)的(de)预(yù)期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因(yīn)素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达(dá)预期，一定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的(de)分红(hóng)有利于吸(xī)引投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济(jì)活力(lì)的(de)改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调(diào)减处理，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金份额的分红金额进(jìn)行计(jì)算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红(hóng)前后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红包括(kuò)利润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的(de)是本金与增值两(liǎng)个(gè)部(bù)分，两个部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临(lín)极大(dà)不确(què)定性，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主要包括每年(nián)的(de)现金分红及资产增(zēng)值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的(de)分(fēn)红包(bāo)括了利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收(shōu)益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不(bù)再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特(tè)点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率相对较低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负(fù)责人提(tí)醒投资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项目的(de)分(fēn)派金(jīn)额包含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩(kuò)募(mù)的情况下(xià)，基(jī)金份额单价随着分派进度(dù)逐(zhú)年(nián)下降是(shì)正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续(xù)经营的假(jiǎ)设(shè)反(fǎn)映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来(lái)观察(chá)和(hé)评估项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的(de)运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指(z异丁烯结构式图片，异丁烯结构式怎么写hǐ)企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经营权(quán)类的(de)资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关(guān)注(zhù)分(fēn)派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基(jī)金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力等多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中披(pī)露预测进行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及市场的(de)实际(jì)环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人也(yě)称。

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