5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代(dài)表的机(jī)构对于这(zhè)一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南(nán)方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季报统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地(dì)产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的(de)占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的(de)首(shǒu)次(cì)回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季(jì)度(dù)得(dé)以延(yán)续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别(bié)为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值(zhí)占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地(dì)产是复(fù)苏(sū)链上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而(ér)映射(shè)到(dào)二级市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地(dì)产行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周期来(lái)分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期(qī)或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的(de)变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售(shòu)面(miàn)积(jī)很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及(jí)过快上行的(de)房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够(gòu)通过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房地产类标(biāo)的(de)股中，本月以来(lái)实(shí)现(xiàn)股两害相权取其轻,两利相权取其重，两权相害取其轻正确说法是什么意思(gǔ)价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名(míng)前五的(de)公司(sī)月内涨幅超(chāo)过(guò)了(le)10％，它(tā)们(men)分(fēn)别是上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的(de)主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业(yè)收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来(lái)看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的(de)首季十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代出租(zū)率(lǜ)复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿(ná)地(dì)结(jié)算(suàn)持续性向好，从数字上看(kàn)，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩(jì)势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名(míng)机构在(zài)其中持续驻足。从第一(yī)季(jì)度(dù)十大流(liú)通股股东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依(yī)然在前十(shí)中，这也是连(lián)续(xù)第三(sān)个季度(dù)他有的两只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其(qí)当(dāng)季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区(qū)域(yù)性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国(guó)中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第(dì)九(jiǔ)位，此外(wài)联(lián)袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供(gōng)给(gěi)较多（券(quàn)商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是(shì)，在当前中特(tè)估的(de)浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其(qí)是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和良(liáng)好的不(bù)动(dòng)产资(zī)产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业(yè)的(de)资(zī)产会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估(gū)值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中度(dù)提升的(de)头部(bù)公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席(xí)研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或(huò)许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部(bù)副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地(dì)去持续观察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融(róng)资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提(tí)升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩出(chū)现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业(yè)仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱(qū)动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的(de)过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个(gè)别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的(de)绝大多数(shù)城市都出(chū)现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了(le)半年(nián)报冲业绩出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基(jī)本面不(bù)断(duàn)地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股(gǔ)仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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