“现(xiàn)在的房地产很难再出现像过去十年的系(xì)统性行情。”思(sī)睿集团合伙人、首席经济学家洪灏(hào)向《红周刊》表示，房地产(chǎn)行(xíng)业分化的愈加明(míng)显，让机构(gòu)和投资者的关注度从板(bǎn)块向单(dān)个标(biāo)的转移。上海利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬向《红周(zhōu)刊》指出，从(cóng)行业来看，无论(lùn)是业绩，还是估值，房地产都已经双杀到了最底部，而且是反复地杀到了底部，再往下的空(kōng)间已经不大了。

　　三(sān)道(dào)红线等指标(biāo)

　　成挖掘个股阿尔(ěr)法重要参考

　　那(nà)么如何寻(xún)找(zhǎo)房(fáng)地产个(gè)股(gǔ)的阿(ā)尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛(sài)道中进(jìn)行选(xuǎn)择，需要非常小心，避(bì)免(miǎn)选了半天，标的公司出现爆雷的情(qíng)况。除此之外，洪灏指出(chū)，需要满(mǎn)足以下(xià)三个基准：有大的国资背景的、杠杆(gān)率较低的、此前没有(yǒu)踩过红(hóng)线的(de)。

　　他还表示，如果关注(zhù)一下(xià)今年房(fáng)地产的(de)开发资金来源，可以发现，其实(shí)银行(xíng)的信贷倾(qīng)向(xiàng)是(shì)不太愿意给房企贷款的，房企的(de)主要(yào)资金来源来(lái)自新盘的(de)销售。但今年新房的销(xiāo)售(shòu)情况相较一般(bān)。再关(guān)注一下，哪些(xiē)房企能从银(yín)行(xíng)拿到钱(qián)，其实主要还是那些有国企背景的房企，民营房企(qǐ)相对(duì)比(bǐ)较困(kùn)难，所以(yǐ)整个(gè)行(xíng)业出现(xiàn)了一(yī)个(gè)很明显(xiǎn)的分(fēn)化，无论是在(zài)销售，还是融资等各个(gè)方面(miàn)都非常(cháng)明显。现在有国(guó)资背景的房企(qǐ)在资本(běn)市场表现相对较好(hǎo)，但没有国资背景的民营房企股价大多表(biǎo)现很一般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红周刊(kān)》表示，在房地产行(xíng)业内(nèi)，我(wǒ)们的逻辑(jí)是(shì)，“寻找最(zuì)后(hòu)的(de)赢家”。而具体到如何挖掘，我们会特别重视企业的(de)成本优势，更具体(tǐ)一点，就(jiù)是它(tā)的净借贷水平（净负债率）是不是行业内的最低水平；利润率是不是行(xíng)业内最高的；融资成本(běn)是否是行业内(nèi)最低的；建安成本是否(fǒu)也是业内最低的(de)；这些都(dōu)是我(wǒ)们看重(zhòng)的(de)一家(jiā)房(fáng)企的综合(hé)成本。

　　需要注意的是(shì)，能够(gòu)同时(shí)满足(zú)上述条件的(de)房企(qǐ)并不多。即便(biàn)是在国(guó)央(yāng)企中，仍有部分房企出现了“三道红线”的“踩线”情(qíng)况，且有逐(zhú)渐(jiàn)恶化(huà)的(de)趋势。以A股为(wèi)例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据整理(lǐ)发现(xiàn)，截至2022年末，天房发(fā)展、陆家嘴、格力(lì)地产、西藏城投、中(zhōng)交地产(chǎn成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思)、中国武夷等(děng)国央企(qǐ)“三道红线”全踩。

　　除此(cǐ)之外，城建发展(zhǎn)、京投发展、光明地(dì)产、云南城投、首开(kāi)股份、珠江股份、城投控股等国央企(qǐ)房企也踩了(le)“三道红(hóng)线(xiàn)”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即便(biàn)是(shì)有着(zhe)较稳健特色的国央企(qǐ)房企，其财务指(zhǐ)标称(chēng)得(dé)上完全健康(kāng)的仍是少数(shù)。而更加值得注(zhù)意的(de)是，在2022年，不少国企(qǐ)，甚至地(dì)方(fāng)国企开始大举(jǔ)扩张。而这无疑又进一步考(kǎo)验着国央企(qǐ)的资金链情况。

　　对(duì)房企(qǐ)而言，扩张速度(dù)的张弛有(yǒu)度(dù)尤为(wèi)重要，节奏(zòu)把握准确，有助于房企储备优质“弹药(yào)”；但过于乐观(guān)的预判未来市场，以及过(guò)于激(jī)进的扩张拿(ná)地节奏也有可能让房(fáng)企重(zhòng)蹈(dǎo)此前的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置(zhì)的(de)一家房(fáng)企(qǐ)进行举例，它(tā)从2018年开始到(dào)2021年，连续4年的净借贷比例都维持在33％左右，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这(zhè)家房企明显感觉到机会(huì)来了，其(qí)开始在一线城市进(jìn)行大举拿(ná)地，净负债(zhài)率也由此前的(de)33％左(zuǒ)右水准提(tí)高到45％左(zuǒ)右(yòu)，涨了接(jiē)近三分之一。与此同时(shí)，该房(fáng)企(qǐ)新(xīn)购入地块也实(shí)现(xiàn)了快速(sù)的开(kāi)盘利用率，预计今年会有更(gèng)多的楼盘入市。像这类企业就符合“最(zuì)后的赢家(jiā)”的特点。一方面，在(zài)于它本身储(chǔ)备了很多弹药，去年拿地超(chāo)1000亿元(yuán)，且其中(zhōng)一(yī)半(bàn)在一线城市，另外(wài)一半也主要集中在强(qiáng)二(èr)线和二线城市；另一方(fāng)面，它的扩张是(shì)有节制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬同样提(tí)醒道，与之相反，有些房企(qǐ)的(de)扩张速(sù)度让人(rén)感(gǎn)觉又回到了2016年、2017年(nián)，或(huò)者说看到(dào)了2016年(nián)～2020年(nián)期(qī)间扩张的民营(yíng)企业的影子。虽然说，见到机(jī)会(huì)时要出(chū)手，但出(chū)手的章法仍要(yào)小心，如果(guǒ)负(fù)债率扩张得太快，但未来的两年(nián)市(shì)场没有(yǒu)想象得那么好(hǎo)，可(kě)能会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家(jiā)房企(qǐ)的(de)扩张速度(dù)是(shì)否(fǒu)激进？陈昊扬向《红周刊》表(biǎo)示，主要(yào)还是看(kàn)房企的净负债率(lǜ)水(shuǐ)平，在我(wǒ)看来，这个比例(lì)如果超过60％，就是扩张得过于(yú)快速了。

　　不(bù)难(nán)看(kàn)出，这一标准要比“三(sān)道(dào)红线”对房企的净负(fù)债(zhài)率要求(qiú)不得高于100％要更加严格。陈昊(hào)扬解释，当前房地产行业的复苏速度(dù)并没(méi)有那么快(kuài)，所以(yǐ)要规(guī)避(bì)公司(sī)净(jìng)负(fù)债(zhài)率提(tí)高到一个比较危险的水平(píng)。

　　《红周(zhōu)刊》对在(zài)2022年拿地较积极的房企(qǐ)梳理发现，中交(jiāo)地产、中国(guó)金茂、华发股份、越秀地产(chǎn)、绿城中国(guó)、保利发展等房(fáng)企2022年净负债率都在60％之上。其中，中(zhōng)交地产净负债(zhài)率持(chí)续居高不下(xià)，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对比的是，华润置地(dì)、中国海外发展(zhǎn)、万科A、滨江集团、招(zhāo)商蛇口、龙湖(hú)集团等房企在践行较(jiào)积极(jí)的拿地策略(lüè)的同时，也较好地(dì)控制了(le)公司的扩张速度与(yǔ)净负债(zhài)率水平(píng)（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等个别民营房企(qǐ)

　　或(huò)具(jù)备“最后(hòu)赢家”的黑马特质

　　陈昊(hào)扬指出，实际上，他们是以同一筛选标(biāo)准来看国(guó)央(yāng)企与民营房企，但在(zài)各维度的实际表(biǎo)现上，国央企确实(shí)会更胜(shèng)一筹。如(rú)国央(yāng)企的融资(zī)成本更低，融(róng)资渠(qú)道也更顺畅(chàng)，能够做到想融就融，这样(yàng)，国央企自(zì)然而然就具有天然优(yōu)势。

　　虽然对比民(mín)营房(fáng)企，机构更加(jiā)看好国央企，但这也(yě)并不(bù)意味着(zhe)，民营企业中就没有(yǒu)“黑(hēi)马(mǎ)”的存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发现，仍有少数(shù)民营房企(qǐ)同样(yàng)受到机构的(de)青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集(jí)团(tuán)的十大流(liú)通股东中新进了(le)“中国工(gōng)商银行(xíng)股份有限公司－景(jǐng)顺长(zhǎng)城中国回(huí)报灵(líng)活配(pèi)置混合型证券投资(zī)基金(jīn)”“全(quán)国(guó)社保基金(jīn)一一(yī)六组合”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年开始(shǐ)，百亿私募珠海(hǎi)阿巴马资产管(guǎn)理(lǐ)有限公司就(jiù)长期持有滨江集团。根(gēn)据(jù)一季报，该(gāi)资产(chǎn)公司的几只产品合计(jì)持(chí)有滨江集(jí)团9543万股，约占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青(qīng)睐(lài)，和(hé)其自身的(de)基(jī)本面(miàn)表(biǎo)现存在一定关系。2020年以来的近三(sān)年(nián)时间，房(fáng)地产市(shì)场整体在(zài)走“下坡路”，但作(zuò)为(wèi)杭州本土房企(qǐ)的滨(bīn)江集团仍是(shì)表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销(xiāo)售规模、新增土储、股价(jià)表(biǎo)现等(děng)多维度都表(biǎo)现了(le)较强的增长势头(tóu)。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团扣非归母净(jìng)利润依(yī)次为21.27亿元(yuán)、29.87亿(yì)元、37.22亿元(yuán)；依次实现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布(bù)的2023年(nián)一季报，今年一(yī)季度，滨江集团更(gèng)是实现了扣非归(guī)母净利(lì)润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持(chí)自身(shēn)业绩的持(chí)续(xù)增长，和滨(bīn)江集团扎根杭(háng)州的战略布局关(guān)系密切。根据(jù)2022年年(nián)报，滨江(jiāng)集团有近七成营收来自杭(háng)州地区，而(ér)在2021年，杭州地区的营收比重(zhòng)只占到近六成。近三(sān)年(nián)持续稳居杭州房企销(xiāo)售排名第一。

　　与(yǔ)此同时(shí)，滨江集团在杭州(zhōu)的(de)土储(chǔ)补充同样较(jiào)为(wèi)积极，根据诸葛(gé)找房、住在杭(háng)州网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿(ná)地金额依次为404.6亿(yì)元(yuán)、237.1亿(yì)元、479.4亿元(yuán)，同样持续稳居杭州的(de)本土(tǔ)第一。

　　而滨江集团在杭州的(de)较突出表现，也(yě)让滨江集团的房(fáng)企(qǐ)排名迅(xùn)速提升。到2023年，滨(bīn)江集团的(de)房企排名已冲进(jìn)前十，根据(jù)中指数据，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列(liè)房企第九位。

　　值(zhí)得注意的是，2020年至(zhì)今，滨江集(jí)团(tuán)股价翻了超一倍以(yǐ)上，而近期，滨江集团更(gèng)是迎来多家机构(gòu)的集中调研。滨江集团发布公告(gào)表示，公司(sī)于5月10日接受(shòu)了(le)信达(dá)证(zhèng)券、金鹰(yīng)基金、建信养(yǎng)老、新华养(yǎng)老等18家机构调(diào)研。

　　产(chǎn)业(yè)链布局重点移(yí)至(zhì)存量赛道

　　机构在(zài)下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房(fáng)地(dì)产开发只是房地产产业链(liàn)上的中(zhōng)游环节，其上游主要为(wèi)钢铁、水泥、建材(cái)、玻纤等材(cái)料供应商，而下(xià)游(yóu)应用行业主要包括中介服务(wù)、家用(yòng)电器(qì)、物(wù)业管(guǎn)理、家居用(yòng)品。综(zōng)合《红(hóng)周刊》的采访，房地产开发环节与(yǔ)上游材料端(duān)息息相关，新盘开工不(bù)足导致(zhì)上游(yóu)不(bù)被看好，机构寻(xún)觅个股阿(ā)尔法的思路渐渐移至下(xià)游。“中(zhōng)国房(fáng)地产行业在(zài)进入存量房时(shí)代，所以对地(dì)产产业(yè)链，尤(yóu)其(qí)是偏(piān)消费属(shǔ)性的家装(zhuāng)家居领域，我们(men)相(xiāng)对(duì)看(kàn)好，因(yīn)为居(jū)民(mín)保有的(de)住房(fáng)规模越(yuè)来越大，随着时间的(de)增(zēng)加，内装更新的需求也(yě)会越来越(yuè)多。美国过去的数据充分(fēn)说明了这一点，在新房销(xiāo)售(shòu)见顶之后，家具消费的(de)增长却一直都(dōu)很好。对(duì)于地产产业链，我们(men)相对看好(hǎo)和内装相关的行(xíng)业(yè)，例如消费建材、家居(jū)装饰(shì)等。”万家基金(jīn)人士表示。

　　而根据《红(hóng)周刊(kān)》对下游细分中相关赛道(dào)龙头年内表现的统计，目前暂居(jū)前两位的都是来自家纺(fǎng)赛道的公司，它们分别是富安娜和(hé)水星家纺，特别(bié)是前(qián)者在(zài)月线连收七根(gēn)阳线的基础(chǔ)上，年内(nèi)迄今(jīn)涨幅(fú)已经逼(bī)近30％。

　　以前者为例，富安(ān)娜主要从事纺织家居、睡眠(mián)家居、生活类产品(pǐn)的研发、设计、生产及(jí)销售，旗(qí)下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一(yī)季度报告显示，报告期(qī)内，富安娜实现营(yíng)业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归(guī)属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润约1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大(dà)流通(tōng)股股东来看，能够发现该股(gǔ)早已成为基金(jīn)重(zhòng)仓股(gǔ)的天下，彼(bǐ)时(shí)包(bāo)括公募(mù)的(de)中欧价值发现、中欧潜力价值、工银(yín)瑞(ruì)信灵动价值、宝(bǎo)盈(yíng)新(xīn)价值和私募的明河2016，都在其(qí)中出(chū)现，占据了半壁江山。需要(yào)强调的是，中欧的两只基金(jīn)都是价值派基(jī)金经理(lǐ)曹名(míng)长在(zài)管(guǎn)的产品，首季其同(tóng)时重仓的(de)房地(dì)产产(chǎn)业链股票还有金地集团(tuán)和大亚(yà)圣(shèng)象(xiàng)。

　　对比而言，前几年曾经风光一时的家(jiā)居(jū)板块也因疫情、消费复苏(sū)进程缓慢等多因素一度沉寂，不过好在困境反(fǎn)转露(lù)出曙光，家居(jū)板块中(zhōng)年内表现(xiàn)最好的是志邦(bāng)家居。同一(yī)时间(jiān)段，该股年内上涨已(yǐ)经超过23％，从业(yè)绩来看(kàn)，无论是(shì)营收还是归母净(jìng)利(lì成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思)润，公司都实(shí)现了同比双升。

　　从(cóng)公司的(de)十大(dà)流通股股东来看(kàn)，《红周刊(kān)》发现(xiàn)广发基金经(jīng)理罗(luó)洋慧眼独具(jù)，一季报中(zhōng)他管理的(de)广发策略(lüè)优选和(hé)广发安宏回报(bào)均增加(jiā)了持股，而这两只产品也(yě)成为志邦家居十大流通股股(gǔ)东中仅有的两(liǎng)只公(gōng)募。有意思的(de)是，他(tā)似乎对(duì)于定制家居类标的情有(yǒu)独钟(zhōng)，在另一家赛(sài)道公司金牌橱柜中，他管理的全(quán)部(bù)三只产品均(jūn)登榜(bǎng)十大流通股股东，其也成为他的独门重仓股(gǔ)。

　　除去家居家(jiā)纺(fǎng)外(wài)，下游的物业股也越来越被机(jī)构所青睐，不过这类标的大(dà)多在香港上(shàng)市，如何(hé)选(xuǎn)择成为难题。对此(cǐ)，前述上海公募基金经(jīng)理举(jǔ)例分析：“物业服务不是一个高毛利的行业，挣钱(qián)很辛苦，我选(xuǎn)公司还是希望挣(zhēng)的是(shì)市场化应(yīng)该挣(zhēng)的钱，以我曾经买(mǎi)的(de)绿城服务为(wèi)例，它在中高端楼(lóu)盘占比是(shì)比较高的，每年(nián)到期的合(hé)同里提价成(chéng)功率在(zài)30％～40％。它(tā)能(néng)做到滚(gǔn)动的大(dà)部分项目(mù)到(dào)期之后，经过两三(sān)轮(lún)合同周期还能做(zuò)到(dào)产(chǎn)品提价(jià)。”

　　“行业里真(zhēn)正能做到产品提价的公司很少(shǎo)，因为物业公司很(hěn)容易(yì)一开始是挣钱的，后面因为保安(ān)这些固定人(rén)员(yuán)成本的(de)年度增长，不过服务(wù)没有特别好，客户没有(yǒu)那么满意，能做到提价难度是(shì)非常大的。但是(shì)该公(gōng)司能在业内(nèi)做到到期之后提价率比(bǐ)较高，这跟它(tā)的定位和(hé)比(bǐ)较好的服务(wù)是有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思