万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的(de)豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了(le)共同债务(wù)人(rén)被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那(nà)些真正斥(chì)巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇(qí)妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事(shì)件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达(dá)在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司(sī)不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的(de)处置主体(tǐ)是中国(guó)信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司北(běi)京市(shì)分公司（下称中国信达(dá)北分），处(chù)置的是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至(zhì)2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实(shí)际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面(miàn)上(shàng)又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业(yè)主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果(guǒ)这些业主确实已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，那(nà)么(me)，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的(de)，没(méi)准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如(rú)果(guǒ)业主没有过(guò)错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要求(qiú)退还(hái)购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并承担(dān)违约责(zé)任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布(bù)《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者(zhě)权利保护问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方式明确(què)了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目(mù)的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持(chí)。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房(fáng)子，还会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷(gǔ)信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有很大规(guī)模，也(yě)没有(yǒu)很(hěn)高的国民知名(míng)度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出(chū)钓(diào)鱼(yú)岛(dǎo)七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的(de)天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地(dì)块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的(de)成年银杏树(shù)，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平(píng)米的(de)法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经(jīng)推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大(dà)佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多(duō)元化转型(xíng)，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过(guò)多元(yuán)化(huà)业(yè)务，先后进军能(néng)源(yuán)市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的(de)目光，放(fàng)到(dào)了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成(chéng)102693是哪个学校代码，10532是哪个学校代码为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部股权。如(rú)果北京(jīng)国(guó)安的(de)估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿(yì)102693是哪个学校代码，10532是哪个学校代码。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所官(guān)网信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫(hè)集(jí)团股份，但(dàn)国安和(hé)中赫(hè)的(de)经(jīng)营状况(kuàng)却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列(liè)被执行人，执行标的(de)高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义(yì)务，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为(wèi)老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京国(guó)安，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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