“现在的(de)房地(dì)产很难再出现(xiàn)像过去十年的系(xì)统性(xìng)行情。”思睿集团合伙(huǒ)人(rén)、首席经济学家洪灏(hào)向《红周(zhōu)刊(kān)》表示，房(fáng)地产(chǎn)行业分化的愈加明显，让机构和投资(zī)者的关注度从板块(kuài)向单个(gè)标的转移。上(shàng)海利檀(tán)投资(zī)董(dǒng)事长陈昊(hào)扬(yáng)向《红周刊》指出，从行业来看，无(wú)论是业绩，还(hái)是(shì)估值，房地产都已经(jīng)双杀到了最(zuì)底部，而且是(shì)反(fǎn)复(fù)地杀到了底部，再往下(xià)的空间已经(jīng)不大了。

　　三道红线等指标

　　成(chéng)挖掘(jué)个股阿尔法重(zhòng)要参考

　　那么如何(hé)寻(xún)找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在(zài)房地产赛道中进行(xíng)选择(zé)，需(xū)要(yào)非常(cháng)小心，避免选了半天，标的公司(sī)出现爆雷的情况。除此之外，洪灏(hào)指出，需要满(mǎn)足以下三个基准：有大的(de)国资(zī)背景的、杠杆率较(jiào)低的、此前(qián)没有踩(cǎi)过红线的。

　　他还表示，如果关(guān)注一下(xià)今(jīn)年房地产的开发资金来源，可以发现，其(qí)实银行的信贷倾向是不太(tài)愿意给房(fáng)企贷款(kuǎn)的，房企(qǐ)的主要资(zī)金来源来自新(xīn)盘(pán)的销售。但今年新(xīn)房的(de)销售情况相较一般。再关注一下，哪些房企能从银行拿到钱，其(qí)实主要还(hái)是那(nà)些有国企(qǐ)背(bèi)景的房(fáng)企(qǐ)，民(mín)营(yíng)房企(qǐ)相对比较困难，所以整个(gè)行业出现了(le)一个很明(míng)显的(de)分化，无论是(shì)在(zài)销售，还是融资等各个方面(miàn)都非常明(míng)显。现在有国资(zī)背景(jǐng)的(de)房企在资本(běn)市场表(biǎo)现相(xiāng)对较好，但没有国资(zī)背(bèi)景的(de)民营房企(qǐ)股价大多表现(xiàn)很一(yī)般。

　　陈(chén)昊扬(yáng)则向《红周(zhōu)刊》表示，在房地产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后(hòu)的赢家(jiā)”。而具体到(dào)如何挖掘，我们(men)会特(tè)别重视企业(yè)的成本优势，更具体一点，就是它(tā)的(de)净(jìng)借(jiè)贷水平（净(jìng)负债率）是不是行业内的最低水(shuǐ)平；利润率是不是行业(yè)内最高的；融资成本是否是行业内最低(dī)的；建安成本(běn)是否也是(shì)业内最低的(de)；这些都是(shì)我们(men)看重(zhòng)的(de)一家房企(qǐ)的综合成本。

　　需要(yào)注意的是，能够同时满(mǎn)足上(shàng)述条件的房(fáng)企(qǐ)并(bìng)不多(duō)。即便是在国央企(qǐ)中，仍(réng)有部分(fēn)房企出现了“三道红(hóng)线”的“踩线(xiàn)”情况，且(qiě)有逐渐恶化的趋(qū)势。以A股(gǔ)为例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆家(jiā)嘴、格力(lì)地(dì)产、西藏城(chéng)投、中交地(dì)产(chǎn)、中国武夷等国央企“三道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外，城(chéng)建发展、京投发展、光明(míng)地产、云南城投(tóu)、首开股份、珠(zhū)江股份、城投控股(gǔ)等国央企(qǐ)房(fáng)企也踩了(le)“三道(dào)红线(xiàn)”中(zhōng)的两条。

　　2022年激(jī)进(jìn)扩张(zhāng)房企

　　需警惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不难看(kàn)出，即便是有着较稳健特色的(de)国央企房企，其财务指标称得(dé)上完全健康的仍(réng)是少数(shù)。而(ér)更(gèng)加值得注意的是(shì)，在2022年，不少国企，甚至(zhì)地(dì)方国企开始大举扩张。而这(zhè)无疑又进一步(bù)考验(yàn)着(zhe)国央企(qǐ)的资金链(liàn)情况。

　　对房企(qǐ)而言(yán)，扩张(zhāng)速度(dù)的张弛有度尤为(wèi)重要(yào)，节奏把握准确，有助于房企储(chǔ)备优(yōu)质“弹药(yào)”；但过于乐(lè)观的(de)预判未(wèi)来市场，以及过(guò)于激进的扩张拿(ná)地节奏(zòu)也有可能让房企(qǐ)重蹈此前(qián)的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其(qí)配置的一家房企进行举例，它从2018年开始(shǐ)到2021年，连续(xù)4年的净借贷比例都维持在33％左右，完全没(méi)有(yǒu)增加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感(gǎn)觉(jué)到机会来了，其开始(shǐ)在一线城市(shì)进行大举拿地，净负债(zhài)率也由此前的33％左右水准提高到45％左右(yòu)，涨了(le)接近三分之一。与此同时，该房企新购入地块也实现(xiàn)了快速的开盘利用率，预(yù)计(jì)今年会有更多的楼盘入(rù)市。像这类企业就符(fú)合“最后的赢(yíng)家”的特点。一方面，在(zài)于它本身储备了(le)很多(duō)弹药，去年拿地超(chāo)1000亿元，且其中一半在一线(xiàn)城市(shì)，另外一(yī)半也主要集中在强二(èr)线(xiàn)和二线城市；另一(yī)方面，它的(de)扩张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样(yàng)提醒道，与之(zhī)相(xiāng)反，有些房(fáng)企(qǐ)的扩张(zhāng)速(sù)度让人感(gǎn)觉又回到了2016年(nián)、2017年，或者说看到了2016年～2020年(nián)期间扩张的民(mín)营企业的影(yǐng)子。虽然说，见到(dào)机(jī)会时(shí)要出手，但出手的章法仍要小(xiǎo)心(xīn)，如果负债率扩张得太快，但未来的两年市场没有想(xiǎng)象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如(rú)何(hé)来衡量一(yī)家房企的扩张(zhāng)速度是否激进？陈昊扬向《红周刊(kān)》表示，主要还(hái)是看房企的净负(fù)债率水平，在我看来，这个比例如果(guǒ)超过60％，就是扩张得(dé)过(guò)于快速(sù)了。

　　不难看(kàn)出，这一标准要(yào)比“三道红线”对房企的净负(fù)债率要求不得高于100％要更(gèng)加严格。陈(chén)昊(hào)扬(yáng)解释，当前房(fáng)地产行业的(de)复苏(sū)速度并没有那么快(kuài)，所以要规(guī)避公(gōng)司净负债(zhài)率提高到一个比较危险的(de)水平。

　　《红周(zhōu)刊》对(duì)在2022年拿地较积极的房企梳(shū)理发现，中交地产(chǎn)、中国金茂、华发(fā)股份、越秀地产、绿城中国(guó)、保利发展等房企(qǐ)2022年净负债率(lǜ)都在60％之上(shàng)。其中，中交地产(chǎn)净负债率持续居高不(bù)下，在(zài)2020年至2022年(nián)期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对(duì)比的(de)是(shì)，华润置地、中国海外(wài)发展、万科A、滨江集(jí)团、招商蛇(shé)口、龙湖集团等房企在践行(xíng)较积极(jí)的拿地策略的同时(shí)，也较好地控制了(le)公司的(de)扩张(zhāng)速度(dù)与(yǔ)净(jìng)负债率水平（见(jiàn)附表(biǎo)）。

　　滨江集团(tuán)等个别(bié)民营房企(qǐ)

　　或具备“最后赢(yíng)家”的黑马特质

　　陈昊(hào)扬指出(chū)，实际上(shàng)，他(tā)们是以同一筛选标准来看国(guó)央(yāng)企(qǐ)与民营房企，但在各维度的(de)实际表现上，国央企确实会更胜一筹。如国央企(qǐ)的融资成(chéng)本更低，融资渠道(dào)也更顺畅(chàng)，能(néng)够做到想融就融(róng)，这样，国央企自然而然就(jiù)具(jù)有天然(rán)优(yōu)势(shì)。

　　虽然对比(bǐ)民营房(fáng)企，机构更加(jiā)看(kàn)好国央企，但这也(yě)并(bìng)不意味(wèi)着，民营企业中就没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理(lǐ)发现，仍(réng)有(yǒu)少数民营(yíng)房(fáng)企同样受(shòu)到机构的青睐。比(bǐ)如(rú)，根据2023年一季报，滨江集团(tuán)的十大流(liú)通股东(dōng)中新进了“中国工商银行股份有(yǒu)限公司(sī)－景顺长城(chéng)中国回报(bào)灵活(huó)配置混合型证券(quàn)投资(zī)基金”“全国社保基金一一六(liù)组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马资产(chǎn)管理有限公司就长期持有滨江(jiāng)集(jí)团。根据一(yī)季报，该资产(chǎn)公司的几(jǐ)只产品合计持有滨江集团(tuán)9543万股，约占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青睐，和其自身的基本面表现(xiàn)存在一定(dìng)关(guān)系。2020年以来的(de)近三年(nián)时间，房地产市(shì)场整体在走(zǒu)“下坡路”，但作为杭州本土房企的滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)仍(réng)是(shì)表现出较(jiào)强的韧劲(jìn)，2020年以来(lái)，滨江(jiāng)集(jí)团在业绩(jì)表(biǎo)现、销售规模、新增(zēng)土储、股价表(biǎo)现等(děng)多维度都(dōu)表(biǎo)现了较强(qiáng)的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期(qī)间，滨江(jiāng)集(jí)团扣非归(guī)母净利(lì)润(rùn)依(yī)次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次实现同比(bǐ)增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根(gēn)据近期(qī)发(fā)布的2023年一(yī)季报，今年一季度，滨江集团更是实(shí)现了扣非归母(mǔ)净利(lì)润5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在(zài)房(fáng)地产“青铜时代(dài)”仍能(néng)保(bǎo)持自身业绩(jì)的持续(xù)增长，和滨江(jiāng)集团扎根杭(háng)州的战(zhàn)略布(bù)局关系密切。根据2022年年报(bào)，滨江(jiāng)集团有近(jìn)七成营收来自杭州(zhōu)地区，而在2021年，杭州地区的营收比重只占到近六成。近三(sān)年持(chí)续稳(wěn)居杭(háng)州房(fáng)企销售排名第热情款待和盛情款待的意思区别，怎么表达感谢别人请吃饭一。

　　与此同时，滨江集团在(zài)杭州的土储(chǔ)补充同(tóng)样较为积极，根据(jù)诸葛找房、住(zhù)在杭州网数据显(xiǎn)示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿地(dì)金(jīn)额依(yī)次(cì)为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样持续稳居杭(háng)州的本(běn)土第一(yī)。

　　而(ér)滨(bīn)江(jiāng)集团在杭州的较突(tū)出(chū)表现，也让滨(bīn)江集团的房企排名迅(xùn)速(sù)提升。到(dào)2023年，滨(bīn)江集团的(de)房(fáng)企排名已冲进前(qián)十，根据(jù)中指数(shù)据，2023年前(qián)4月，滨江(jiāng)集团实(shí)现销售额607.3亿元，位(wèi)列(liè)房企第九位。

　　值(zhí)得(dé)注意的是，2020年至今(jīn)，滨江集(jí)团股价翻了超一倍以上，而近期，滨江(jiāng)集团更是迎来多家机构的集(jí)中调研。滨江(jiāng)集团发布公(gōng)告表示，公司于5月(yuè)10日接受了(le)信(xìn)达证券、金(jīn)鹰基(jī)金(jīn)、建信养老、新华养老等18家机(jī)构调研。

　　产业(yè)链布局重点移至存量赛道

　　机构在(zài)下游(yóu)家纺(fǎng)、家居、物业觅α

　　实际上(shàng)房地产开发只是(shì)房地(dì)产产(chǎn)业链(liàn)上(shàng)的中游(yóu)环节，其上游主要为钢铁(tiě)、水泥、建材(cái)、玻纤等材(cái)料供应商，而(ér)下游应用(yòng)行业(yè)主要包括中(zhōng)介(jiè)服(fú)务、家用电器(qì)、物业(yè)管(guǎn)理、家居用品。综合(hé)《红(hóng)周刊》的(de)采访(fǎng)，房地产开(kāi)发环节与上游材料端息息相关，新盘开工不足导(dǎo)致上游不被(bèi)看好，机构寻(xún)觅个股(gǔ)阿尔法的思路渐(jiàn)渐移至下(xià)游。“中国房地产(chǎn)行业(yè)在(zài)进(jìn)入存量房时代，所(suǒ)以对地产产业链，尤其是偏(piān)消费属性的家装家居领域(yù)，我们相(xiāng)对看(kàn)好，因为居(jū)民保(bǎo)有的住房规模越来越大，随(suí)着时间的(de)增加，内装更新的需求(qiú)也会(huì)越(yuè)来越多。美国过去的数据(jù)充分(fēn)说明了这一点，在新房销售见顶之(zhī)后，家(jiā)具(jù)消费的增长(zhǎng)却一直(zhí)都很好。对于地产产(chǎn)业链，我们(men)相对看好和内装相(xiāng)关的(de)行业，例(lì)如消费(fèi)建材(cái)、家居装饰等(děng)。”万(wàn)家基(jī)金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相(xiāng)关赛道龙(lóng)头年内表现(xiàn)的统计，目前暂居前两位的都(dōu)是(shì)来自家纺赛道的公司，它(tā)们(men)分(fēn)别是(shì)富安娜(nà)和水星家纺，特别是(shì)前(qián)者在月线连收(shōu)七根阳线(xiàn)的基础上，年内迄(qì)今涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以(yǐ)前者为例(lì)，富(fù)安娜主要(yào)从事(shì)纺(fǎng)织家(jiā)居(jū)、睡眠家居、生活(huó)类产(chǎn)品(pǐn)的研发、设计、生产及销售，旗下拥(yōng)有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇智”自(zì)有品(pǐn)牌热情款待和盛情款待的意思区别，怎么表达感谢别人请吃饭。第一(yī)季度(dù)报告显(xiǎn)示，报告(gào)期内，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同(tóng)比减少(shǎo)7.57％；不过实现(xiàn)归属于上(shàng)市公司股东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上市(shì)公司一季报的十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，能够(gòu)发现该股早已成为基金重仓股的天下(xià)，彼时包括公募的中欧价(jià)值(zhí)发现、中欧潜(qián)力价值、工银瑞信灵(líng)动价值、宝盈新价值和私募的(de)明河(hé)2016，都在其中出(chū)现，占(zhàn)据了半(bàn)壁江山。需要强调的是，中欧的两(liǎng)只基金都(dōu)是价值派基金(jīn)经(jīng)理曹名长(zhǎng)在管的产品，首季其(qí)同时重(zhòng)仓的(de)房地(dì)产产业(yè)链股票还有金地集(jí)团和大亚圣象。

　　对比(bǐ)而言，前几年曾经风光一时的家(jiā)居板块也因疫情、消费复苏进(jìn)程缓(huǎn)慢等多因素一度沉寂(jì)，不过好(hǎo)在困(kùn)境反转露出(chū)曙光，家居板块中年内(nèi)表现最好(hǎo)的(de)是志邦家居(jū)。同一(yī)时间段，该股(gǔ)年内上涨已经超(chāo)过23％，从业绩来看(kàn)，无论是营收还是归母净利(lì)润，公司都实现了(le)同比双(shuāng)升。

　　从公司的(de)十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，《红(hóng)周刊(kān)》发(fā)现广发基金经理(lǐ)罗洋慧眼独具，一季(jì)报(bào)中(zhōng)他管理的广(guǎng)发策(cè)略优选和广发安宏回报均(jūn)增加了(le)持股，而(ér)这两只(zhǐ)产品也成为志邦家居十大流通股股东中(zhōng)仅(jǐn)有的两只公募。有意思的是(shì)，他(tā)似乎对于定(dìng)制家居类标的情有(yǒu)独钟，在(zài)另(lìng)一家(jiā)赛道公司金牌橱(chú)柜中(zhōng)，他管理(lǐ)的全部三只产品均登榜十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)，其也成为他的(de)独门重(zhòng)仓股。

　　除去家居(jū)家纺外，下游(yóu)的物业股(gǔ)也越(yuè)来越被机(jī)构所(suǒ)青睐，不过这类标的大多在(zài)香(xiāng)港上市(shì)，如何选择成为难题。对此(cǐ)，前述上海公募基金经理举例分析：“物业(yè)服务不是一个(gè)高毛(máo)利的行业，挣钱(qián)很辛苦，我选(xuǎn)公(gōng)司还(hái)是希望挣(zhēng)的(de)是市场化应该挣的钱，以我曾(céng)经买的(de)绿城服(fú)务为例，它在中(zhōng)高端楼盘占(zhàn)比是比较高的，每(měi)年(nián)到期的合同里提(tí)价成功率在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的大(dà)部分项(xiàng)目到期(qī)之后，经过两三(sān)轮合同周期(qī)还能做到产品提(tí)价(jià)。”

　　“行业(yè)里(lǐ)真正能做到产品提价的公司很少，因(yīn)为物业公司很容(róng)易一开(kāi)始是挣钱的，后面因为(wèi)保安这些固定人员成(chéng)本的年度增长，不过服务(wù)没有特别好，客户没有那么(me)满意，能做到提价(jià)难度是非常(cháng)大的(de)。但(dàn)是(shì)该公司能在业内(nèi)做到到期之后提价率比较高，这(zhè)跟它的定位(wèi)和比(bǐ)较好(hǎo)的服(fú)务是有(yǒu)关系的。”他进(jìn)一(yī)步(bù)强(qiáng)调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 热情款待和盛情款待的意思区别，怎么表达感谢别人请吃饭