文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作(zuò)会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道(dào)关(guān)，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能(néng)交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房住不(bù)炒精神(shén)、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于(yú)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并非像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银(yín)行(xíng)一次性(xìng)贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是根据开发(fā)商(shāng)工(gōng)程(chéng)进度在完全(quán)交房(fáng)前(qián)进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制度是需(xū)要严(yán)格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不(bù)公平，所以不(bù)如(rú)借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这(zhè)是(shì)个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解(jiě)这个(gè)难(nán)题(tí)，让房地产回(huí)归实体经济和居(jū)住(zhù)属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民(mín)众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三(sān)代(dài)，好房幸(xìng)福(fú)一家(jiā)人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)是实(shí)现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三好生(shēng)、新模式等(děng)综(zōng)合(hé)施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革方(fāng)案研究时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年(nián)代在(zài)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等(děng)问(wèn)题，分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不(bù)过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东(dōng)创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直(zhí)觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了(le)民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也(yě)解(jiě)决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为(wèi)当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核(hé)心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了中国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确(què)保地(dì)价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和建筑师的(de)核(hé)准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求(qiú)律(lǜ)师行在(zài)银行(xíng)开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的(de)责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后续需(xū)自(zì)身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化(huà)的(de)进程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化(huà)。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速(sù)较(jiào)慢(màn)，福利(lì)分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福(fú)利(lì)分房(fáng)制度(dù)不再适(shì)用于当时的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场面(miàn)临(lín)商品房的(de)需(xū)求量大，而(ér)社(shè)会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度(dù)，先后(hòu)出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一(yī)个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预(yù)售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)的最主要(yào)方(fāng)式，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去(qù)20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推(tuī)动(dòng)了中国内地房地(dì)产行(xíng)业(yè)的发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销售金(jīn)额(é)分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发(fā)展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的(de)投资(zī)占全社会(huì)固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信(xìn)托(tuō)等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良(liáng)率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市值(zhí)的比例较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高(gāo)，以及(jí)中(zhōng)国资本市场发育尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投资(zī)渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购房者(zhě)对行(xíng)业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款(kuǎn)能力(lì)或(huò)短(duǎn)期不能还款等(děng)，则(zé)风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工(gōng)程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明(míng)确规(guī)定(dìng)了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的(de)工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没(méi)有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后(hòu)被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开发时代(dài)的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套取的资金(jīn)，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了资(zī)金(jīn)流(liú)动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一(yī)种资金(jīn)循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程(chéng)度(dù)上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有定金(jīn)或预(yù)付(fù)款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要(yào)求购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较低，绝(jué)大部(bù)分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交(jiāo)一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期(qī)限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比例(lì)一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提(tí)供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监管开(kāi)发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交付(fù)时(shí)需(xū)取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购房，房款按建造(zào)工期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不(bù)能购(gòu)买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最低首付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取按(àn)工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是(shì)当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节(jié)内容确(què)认无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收(shōu)后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确(què)认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在(zài)进入开发(fā)商账户前经过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日(rì)元时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战结束(shù)后由(yóu)于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才(cái)可(kě)预售。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融机(jī)构或(huò)指定保(bǎo)证机构或(huò)保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房款也(yě)受该措施保护(hù)。若(ruò)开发(fā)商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者(zhě)可(kě)凭保证金证明书(shū)向金(jīn)融机构或(huò)保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)赔(péi)付违约(yuē)金，一(yī)般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一(yī)的选购权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付及(jí)印花(huā)税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付(fù)款的(de)方(fāng)式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般为合(hé)同签订(dìng)后、地(dì)基完工(gōng)、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支付(fù)比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度放款，月供(gōng)在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设(shè)有(yǒu)关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期(qī)，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短(duǎn)兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的金融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支持(chí)力(lì)度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性(xìng)和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定金(jīn)保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建立(lì)按工程进度付款机制(zhì)或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环(huán)节(jié)，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一(yī)方(fāng)面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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