导(dǎo)读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存(cún)量(liàng)极度过(guò)剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调查数据(jù)显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差(chà)距。人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持(chí)有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅(zhái)，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都(dōu)是流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)延续，带来(lái)新户(hù)购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存在(zài)不(bù)足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下(xià)地产矛(máo)盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌量(liàng)突(tū)然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布，我(w恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因ǒ)们无法直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答(dá)当前的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综(zōng)合(hé)风险普查(chá)工作情况为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万(wàn)处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完全(quán)反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没(méi)有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居(jū)民住(zhù)宅来源(yuán)（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数(shù)，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民(mín)的(de)住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经(jīng)达(dá)到了户均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不(bù)意味着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人(rén)口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的(de)中国(guó)城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流(liú)动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带(dài)来了(le)很大的(de)不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数(shù)拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及全(quán)国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用(yòng)的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大(dà)。但若去(qù)除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)人(rén)口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人(rén)户(hù)、二人户(hù)的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口规(guī)模的(de)缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日(rì)益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市(shì)圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集中吸(xī)引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增(zēng)量为72万(wàn)，而出(chū)生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于(yú)城市能(néng)级(jí)之间(jiān)差(chà)异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差(chà)异也(yě)将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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