文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会(huì)议提出(chū)“有(yǒu)条件的可(kě)以进(jìn)行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发时代步(bù)入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房(fáng)改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的(de)单(dān)方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单(dān)科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格的监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才(cái)可以开始销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国(guó)一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从银行一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进度在完(wán)全交房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对购房民(mín)众不(bù)公平，所以不如(rú)借(jiè)机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需(xū)要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产(chǎn)回归实体经(jīng)济(jì)和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的(de)事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施(shī)现(xiàn)房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会(huì)长(zhǎng)治久安、行(xíng)业(yè)企(qǐ)业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参(cān)考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或(huò)者(zhě)其他(tā)临(lín)时(shí)住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要(yào)雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少地(dì)产商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一(yī)经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和(hé)多年(nián)经营(yíng)杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下九龙的(de)一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购(gòu)房的(de)资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的(de)资金问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当(dāng)时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵(zòng)观(guān)中国香港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确(què)保地价款已经全(quán)部支付，还要(yào)证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力(lì)把项目完成，资(zī)金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行(xíng)开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机(jī)制(zhì)，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目(mù)完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国(guó)内地面临住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城(chéng)市化(huà)配(pèi)套(tào)问(wèn)题，才(cái)能(néng)进一步(bù)推进城市(shì)化(huà)。但当时(shí)推行的(de)是大漠孤烟直长河落日圆是什么意思，长河落日圆啥意思“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不(bù)再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的(de)需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是(shì)对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的(de)通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供给商(shāng)品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市(shì)场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间周(zhōu)期(qī)长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币化，中国人民(mín)银行等多方迅速(sù)出台相关(guān)的信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了(le)缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的(de)行(xíng)为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实(shí)践(jiàn)过程(chéng)中，商品房(fáng)预(yù)售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需(xū)要一次性付清(qīng)首(shǒu)付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的(de)形式一次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已拿(ná)到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地的(de)开发(fā)商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的(de)最主要(yào)方式，预售制极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供(gōng)应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在(zài)过去(qù)20多年对中国(guó)内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步(bù)发(fā)展起到了重要作用，不仅解决(jué)了(le)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居(jū)民从(cóng)筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事业(yè)取得巨大(dà)进步，数(shù)十(shí)年时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速(sù)发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增(zēng)至(zhì)3.63亿套(tào)，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售(shòu)制也(yě)推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二(èr)十多(duō)年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道(dào)，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个(gè)行(xíng)业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及(jí)中国资本(běn)市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确(què)实(shí)存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的(de)购(gòu)房合(hé)同、购房者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是两个(gè)独立的(de)合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据(jù)购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此(cǐ)购(gòu)房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过与购(gòu)房者(zhě)签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一(yī)的预售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额(é)报价计(jì)算重点资金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有(yǒu)资(zī)金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代(dài)的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付(fù)款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或(huò)二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格并提(tí)供(gōng)验(yàn)收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是(shì)开发(fā)商为(wèi)购房(fáng)者提供(gōng)一定的(de)保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美(měi)国为(wèi)防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公司(sī)的(de)信托账户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资(zī)金全部来自银(yín)行，银(yín)行(xíng)根据工程(chéng)进度(dù)向开发商提供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利(lì)益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需取得(dé)由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后(hòu)发放(fàng)的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定(dìng)最(zuì)低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银(yín)行按施(shī)工节奏(zòu)分多次(cì)发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房(fáng)设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔偿或(huò)修(xiū)复(fù)，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公(gōng)司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节内容(róng)确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即(jí)交房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规(guī)定房屋必须(xū)经(jīng)过(guò)房产公证公司的(de)检验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为(wèi)严格(gé)，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过(guò)程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保障购房(fáng)者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失(shī)衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑(zhù)物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融(róng)机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金(jī大漠孤烟直长河落日圆是什么意思，长河落日圆啥意思n)融机构(gòu)或(huò)保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的(de)剩余房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进(jìn)银行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一(yī)步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了(le)统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看(kàn)，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善(shàn)应对(duì)局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融(róng)工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在(zài)正常运转的(de)房企包括民(mín)营企业(yè)，加大(dà)支持(chí)力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商违(wéi)约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定(dìng)金冻结(jié)至(zhì)房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充(chōng)分(fēn)的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的(de)权(quán)益。资金监管环节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部(bù)门直接(jiē)监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方(fāng)面，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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