文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川(chuān)、广(guǎng)东等(děng)地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的(de)别建了，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实(shí)中央房(fáng)住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单(dān)科(kē)普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最(zuì)早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)得政府批(pī)准后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会(huì)触发(fā)风险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度有助(zhù)于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需要(yào)配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、恢复(fù)市场信(xìn)心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是个技术(shù)活(huó)，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康(kāng)发展的重大(dà)措施(shī)。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革(gé)方案(àn)研(yán)究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许(xǔ)多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题(tí)。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商(shāng)业直觉(jué)和(hé)多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的(de)资金(jīn)压(yā)力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率(lǜ)地(dì)解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推(tuī)动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度(dù)的监(jiān)管，即要(yào)求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地价(jià)款已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采(cǎi)取全(quán)透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地(dì)优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等城(chéng)市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的(de)福利(lì)分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临商品房的需(xū)求量(liàng)大(dà)，而社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力(lì)支持国内(nèi)房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周期长的两大(dà)难(nán)题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自此中国(guó)内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地(dì)的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预(yù)先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式(shì)一次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照(zhào)工(gōng)程进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了(le)居(jū)民居(jū)住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完(wán)发达(dá)国(guó)家几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进入快速(sù)发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当(dāng)前已(yǐ)成(chéng)为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总(zǒng)销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的(de)发(fā)展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经(jīng)二十(shí)多(duō)年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的(de)投资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资本(běn)市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合(hé)同、购(gòu)房者和银(yín)行的(de)按揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独(dú)立(lì)的合同关(guān)系(xì)，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据(jù)购房(fáng)合同向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金(jīn)若遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则(zé)风(fēng)险完全(quán)由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业(yè)预(yù)售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产(chǎn)管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有统一(yī)的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计算重点资金(jīn)。而事实(shí)是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续(xù)还款(kuǎn)。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时(shí)代的(de)高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付(fù)资金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而(ér)拨付(fù)的(de)工程款，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地(dì)项目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环(huán)高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩给了(le)购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者支付(fù)的预付款比例相对(duì)较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同strong>预付款一般(bān)以定(dìng)金方式支付，或(huò)按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购(gòu)房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开(kāi)发商为购房者(zhě)提(tí)供一(yī)定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定(dìng)期(qī)限(xiàn)内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定(dìng)金比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按(àn)揭(jiē)贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商(shāng)施工(gōng)进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发(fā)商或(huò)购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任(rèn)何(hé)原因不(bù)能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国(guó)没有规(guī)定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支付(fù)房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在(zài)支(zhī)付房(fáng)款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每(měi)笔贷(dài)款(kuǎn)给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无(wú)误(wù)后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面，日(rì)本二战结束(shù)后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的(de)购房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构或(huò)保证机构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合(hé)同以(yǐ)及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的(de)首付及印(yìn)花(huā)税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例(lì)》对期房(fáng)付款(kuǎn)流(liú)程做了(le)统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的(de)项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行业(yè)，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂(zá)性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机(jī)制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益。资金监管(guǎn)环节(jié纯棉和内裤莫代尔的哪个好，纯棉和内裤莫代尔有什么不同)，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋(wū)质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。