万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国(guó)信达为(wèi)了收回(huí)钱(qián)款不(bù)得不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙(miào)地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的(de)维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他(tā)们的(de)姿(zī)势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可(kě)能没你想象的(de)那(nà)么(me)简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书院(yuàn)住(zhù)宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体是中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京市分(fēn)公司（下(xià)称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达北(běi)分讨债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出(chū)去了(le)的(de)，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本(běn)没有网签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在(zài)还(hái)没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北(běi)京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主。另据地(dì)产自(zì)媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国(guó)信(xìn)达(dá)转让这笔不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大(dà)的(de)，没(méi)准还(hái)是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可(kě)以向(xiàng)法(fǎ)院提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或(huò)办(bàn)理房产证，并承担违(wéi)约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高(gāo)人民法院关(guān)于商品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司法解释的(de)方(fāng)式(shì)明确了购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的购(gòu)买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全部(bù)价(jià)款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付(fù)请求权(quán)优(yōu)先于(yú)建设(shè)工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权(quán)、抵押权(quán)以(yǐ)及其他(tā)债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部(bù)分价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终韩国为何全民疯狂炒股，韩国为什么这么多人炒股结前(qián)已(yǐ)实(shí)际支付(fù)剩(shèng)余价款的(de)，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这笔不(bù)良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国信达已经(jīng)成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫集(jí)团进(jìn)入北京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的(de)天(tiān)价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀(shā)入市(shì)场，无论(lùn)是一(yī)块块从荷兰(lán)运回来的(de)灰(huī)砖(zhuān)垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其在(zài)北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市(shì)的它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台(tái)七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的(de)“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦(lún)落到这个(gè)地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收(shōu)购(gòu)北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进(jìn)军能(néng)源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直(zhí)没变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人(rén)也(yě)许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什(shén)么又(yòu)要质(zhì)押(yā)股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其(qí)实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将(jiāng)其(qí)手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团(tuán)共(gòng)有11条(tiáo)股权出(chū)质记录(lù)。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安的时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿(yì)元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿(yì)，北(běi)京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其(qí)身？

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