饱受争议的二手(shǒu)房交易中介(jiè)费问题，正逐(zhú)渐得到(dào)监管(guǎn)部门的(de)重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于规范(fàn)房地产经纪(jì)服务(wù)的(de)意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部(bù)分房地产经(jīng)纪(jì)机构存(cún)在利用房源客源优势收取过(guò)高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户(hù)个(gè)人信息等问(wèn)题，加重交易当(dāng)事(shì)人负(fù)担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，美人刑是什么，古代刑法美人计是什么意思两部(bù)门从加强从业主体管理、明(míng)确经(jīng)纪服务内容(róng)、合(hé)理确(què)定经纪服务(wù)收费、严格实行(xíng)明码标价等十(shí)方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成交比例(lì)超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交依赖中介居(jū)间成交(jiāo)，房地(dì)产调(diào)控重心(xīn)逐渐从(cóng)开(kāi)发商过渡到中介(jiè)公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院住房政(zhèng)策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来(lái)说属于(yú)金额不低的大宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强(qiáng)的专业性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很多(duō)中介(jiè)利用信息不对称等问题(tí)，将非必(bì)要(yào)的收费夹(jiā)带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造(zào)成额外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪(jì)服务在(zài)内(nèi)的相关市场交易行为(wèi)及其主体进行规(guī)范(fàn)和(hé)秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房地产市场管理和调控(kòng)的(de)主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工作的意义更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经(jīng)纪服(fú)务行(xíng)业(yè)关注最(zuì)多的一个话题，便(biàn)是(shì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未来相关部门主要监(jiān)管的重点(diǎn)，将是(shì)对房地产经(jīng)纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一美人刑是什么，古代刑法美人计是什么意思笔(bǐ)金额不低的中介费。以(yǐ)北(běi)京某房地产经纪(jì)服(fú)务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万(wàn)美人刑是什么，古代刑法美人计是什么意思元的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构要(yào)合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由交易(yì)双方共(gòng)同承担经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准的最(zuì)早依据是1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设部下发的《关于房地(dì)产(chǎn)中介服务收(shōu)费的通知》（971号文(wén)），其中第六(liù)条规定：房(fáng)屋买卖代理(lǐ)收费，按成交(jiāo)价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前(qián)北(běi)京市执行(xíng)的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据(jù)这样的规(guī)定(dìng)：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各(gè)方协商同意(yì)，可在规定(dìng)的收费(fèi)标(biāo)准基础(chǔ)上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮(fú)幅度(dù)最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二(èr)手(shǒu)房中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务收费多少(shǎo)由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在实际收(shōu)取费用过程中，相关监管部门当前并未(wèi)明(míng)确具体的中介(jiè)费率，中(zhōng)介机构仅需在(zài)服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明(míng)码(mǎ)标价(jià)即可。而房地产经纪服务机(jī)构在具(jù)体收(shōu)取过程中(zhōng)，会结合房(fáng)屋价值(zhí)及工(gōng)资标准，综合(hé)计算(suàn)出(chū)合(hé)适的(de)中介费(fèi)率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于明(míng)码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机(jī)构应当在经营门(mén)店、网站、客(kè)户(hù)端等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收费标准，不(bù)得混合标(biāo)价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本服(fú)务和延伸服务(wù)，应(yīng)当分(fēn)别明确服务项目和收(shōu)费标准。房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构收费前(qián)应当向交(jiāo)易(yì)当(dāng)事人出具收费(fèi)清(qīng)单，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费(fèi)金额，由(yóu)当事人签字确(què)认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平(píng)均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)，住(zhù)房和城(chéng)乡建设(shè)部门将会(huì)同市场监管等部(bù)门采取约(yuē)谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市(shì)场(chǎng)监(jiān)管部门会(huì)同(tóng)有关部(bù)门依法查处不按规定明(míng)码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价(jià)格(gé)和(hé)反垄断(duàn)法律法(fǎ)规的行(xíng)为。对(duì)房地产(chǎn)经纪机(jī)构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门(mén)要(yào)依法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公(gōng)示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价，是(shì)否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原(yuán)总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分(fēn)档定价，合(hé)理降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在合(hé)理范围内，加上经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体认定其中的细(xì)则，还需要看各(gè)城市(shì)落地执(zhí)行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市(shì)场看(kàn)，经纪(jì)服务领域的(de)调整改善、规范(fàn)化，有利(lì)于行(xíng)业健康发(fā)展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都(dōu)可(kě)能对交易产生影响，这对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程(chéng)中，原本应该由上下(xià)家各支付一半的(de)中介费，但在一些热点城市的二手房交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，往往会有这样的(de)情形(xíng)，因(yīn)部分购房者处于弱(ruò)势地位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购(gòu)房者来承担。即使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部(bù)分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况，一些房产中介公司将其(qí)视(shì)为向购房者(zhě)单边收费的行为。部分中介公(gōng)司可能会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪(jì)服(fú)务收费的基础(chǔ)上，再(zài)次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其(qí)转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购(gòu)房者，这实际上相当(dāng)于变相推高(gāo)了房价。两部门(mén)提(tí)出严禁(jìn)操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅有利于提高交易中操(cāo)作的透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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