OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执(zhí)行(xíng)已签租(zū)赁(lìn)协(xié)议的通知。同(tóng)时(shí)，在(zài)公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目(mù)的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近(jìn)期已同步启动了(le)应急预案(àn)，排摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视(shì)，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上影响其(qí)内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科(kē)技的事(shì)件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格小幅(fú)低开，此后二(èr)级市(shì)场价(jià)格开始震荡(dàng)走(zǒu)低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二(èr)级市场价格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月11日以滴滴总部在北京哪个区，滴滴总部北京地址(yǐ)来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不(bù)同(tóng)程度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光大园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述人士(shì)看(kàn)来，尽管出(chū)于风险(xiǎn)规(guī)避的原因，最近几个(gè)交易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前(qián)随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也(yě)得(dé)到一定释放(fàng)，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等(děng)多(duō)重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实(shí)有些隐含收益率高(gāo)的产品具备一定的(de)投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随(suí)着(zhe)经(jīng)济复苏的步(bù)伐(fá)，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的(de)投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执(zhí)行董事高如星(xīng)对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平(píng)稳过度(dù)对经营(yíng)现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件性利(lì)空(kōng)下(xià)调(diào)至得(dé)这么急(jí)、这么深，加上前期本(běn)身(shēn)园区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于(yú)停(tíng)止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续(xù)密(mì)切(qiè)关注哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披(pī)露的张江光大园项目出租率下降事(shì)项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的(de)业绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理人就相(xiāng)关(guān)事(shì)项进行了(le)解释说明，市(shì)场信心(xīn)得到(dào)了一(yī)定提振，二级市(shì)场价格表现也(yě)趋于平稳。据(jù)了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线(xiàn)上和线下(xià)的扩募(mù)说明会上，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项(xiàng)目的信(xìn)心，预计(jì)签署意向书(shū)和合同谈判中(zhōng)的储备(bèi)租户(hù)正常(cháng)转化(huà)后，项(xiàng)目出(chū)租率将(jiāng)得到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之路又迎(yíng)来了(le)新(xīn)的(de)考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了(le)市场各方的(de)广泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确(què)实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时间即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司(sī)领导高度重视，据悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说(shuō)，目前储备(bèi)租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工(gōng)智能、航(háng)天产业(yè)、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向(xiàng)面积(jī)超过了2万方(fāng)。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化(huà)为实际租(zū)户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了(le)三(sān)个月履约保证金给了我们一(yī)些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些面积在(zài)短期内(nèi)完成去化。”相关(guān)负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园(yuán)项目一季度末也(yě)有(yǒu)将近30％的(de)空置(zhì)率(lǜ)，原始权益人有那(nà)么(me)多储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，之前的空(kōng)置率为(wèi)何未能得(dé)到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责人解释(shì)，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持以市(shì)场化运营(yíng)为(wèi)导向(xiàng)，历(lì)史运营(yíng)表现稳定，租户的调(diào)租和(hé)换租都属(shǔ)于正(zhèng)常情况，而这次项目(mù)的(de)大租户退租正(zhèng)好发(fā)生在市场活跃度的短期低点，目(mù)前市(shì)场情况已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看(kàn)到(dào)出租率下(xià)滑情况(kuàng)没有得到及时(shí)修复后，张江(jiāng)这边也(yě)作(zuò)了一(yī)定的(de)资源调配和倾斜，引入了(le)一些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另外，张(zhāng)润大(dà)厦和(hé)张江光(guāng)大(dà)园项目在(zài)给租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金(jīn)水平(píng)等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦多是(shì)两千(qiān)多(duō)平的大平(píng)层，楼的成(chéng)新度(dù)高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千平(píng)的(de)面积为主，还(hái)有一些独栋形态的物业。租户自(zì)身也会(huì)有诉求，也会根据(jù)自身需求和(hé)预算挑选(xuǎn)区域(yù)内的(de)不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新老资产的管(guǎn)理(lǐ)人(rén)都变(biàn)成(chéng)了一家，后续我们在资源(yuán)共享和联合营销方面能(néng)更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展望，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江高(gāo)科(kē)目前在(zài)管资产约五百万方，还(hái)有一(yī)些其(qí)他(tā)在(zài)开发的储备(bèi)项目，这(zhè)些都将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空(kōng)间资(zī)产上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和(hé)它未来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩容的(de)第一步，也是至关(guān)重要的一步(bù)，眼下我们可能(néng)面临了(le)一(yī)些突发情况需要解(jiě)决，但是(shì)这和(hé)我(wǒ)们(men)在张江科学(xué)城这(zhè)三十年(nián)建设发(fā)展滴滴总部在北京哪个区，滴滴总部北京地址过程中所(suǒ)经历的(de)相(xiāng)比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们(men)有信心(xīn)排除万难(nán)，尽一(yī)切可能化解当前突发(fā)事(shì)件的所有负面影(yǐng)响，维持预(yù)期和市场的(de)信(xìn)心。”

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