文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房销售”，不(bù)足(zú)一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确(què)表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)，长效机(jī)制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单(dān)科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世(shì)界不少国(guó)家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目获得政府批(pī)准后(hòu)才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首付(fù)款后(hòu)从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而(ér)是根(gēn)据开发商工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前(qián)进行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以及违约处(chù)罚措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定(dìng)会(huì)触(chù)发风险，对购房民(mín)众不(bù)公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性(xìng)，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入(rù)存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心(xīn)和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一(yī)定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归(guī)实(shí)体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户(hù)为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院(yuàn)发(fā)展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系(xì)统(tǒng)的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居(jū)民的(de)储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为(wèi)单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能(néng)购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出(chū)租是(shì)中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开(kāi)始探求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开(kāi)，即“分(fēn)契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东(dōng)创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公(gōng)司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模(mó)式成(chéng)为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的(de)一大特色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于(yú)大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发(fā)商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取(qǔ)时需(xū)律所和建筑师的核(hé)准。为(wèi)了(le)防(fáng)止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行(xíng)在(zài)银行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发(fā)商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)，银(yín)行将成最(zuì)大(dà)风险方，后续需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临(lín)住房需求大(dà)和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一(yī)步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了分(fēn)配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度(dù)不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需(xū)求量(liàng)大，而社会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无(wú)偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货(huò)币化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会化(huà)的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调(diào)整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一(yī)次(cì)性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可(kě)能已拿(ná)到了(le)全(quán)部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国(guó)内(nèi)地(dì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场快速发展阶(jiē)段的(de)资金需求(qiú)，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中国(guó)住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当(dāng)前(qián)已成为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内地房地(dì)产行业的(de)发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售(shòu)金额(é)分别(bié)从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增(zēng)长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加(jiā)值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全(quán)社会固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等(děng)通(tōng)道业务(wù)，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万(wàn)亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三(sān)国(guó)合计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及中国(guó)资(zī)本市(shì)场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用和(hé)购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或(huò)经营(yíng)不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订(dìng)的预售合(hé)同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的(de)预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资(zī)金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按(àn)照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继(jì)续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式套(tào)取的(de)资金，在(zài)房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环(huán)高(gāo)周转模式(shì)，但(dàn)一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要(yào)求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低，绝(jué)大部分(fēn)房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度(dù)分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一(yī)是(shì)按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是(shì)期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发(fā)商凭(píng中国比俄罗斯强大吗，中国跟俄罗斯哪个强大)验收(shōu)凭(píng)证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付(fù)，其(qí)余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国(guó)官(guān)方数(shù)据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而(ér)开发商在房屋建设(shè)过程中的(de)资金全(quán)部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付(fù)时(shí)需(xū)取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购(g中国比俄罗斯强大吗，中国跟俄罗斯哪个强大òu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋(wū)。签(qiān)署购(gòu)房合同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定(dìng)金按照(zhào)德国(guó)法(fǎ)律全(quán)部(bù)退还(hái)。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费(fèi)用不(bù)包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付(fù)，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一(yī)般(bān)来说，支(zhī)付(fù)节(jié)点(diǎn)可分(fēn)为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结束(shù)后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签(qiān)订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保险保护机(jī)制，当(dāng)开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同(tóng)签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的(de)检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师(shī)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关(guān)口，有利(lì)于(yú)保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发(fā)商必(bì)须完成“预(yù)售(shòu)房(fáng)定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融(róng)机(jī)构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后(hòu)才(cái)开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者(zhě)违约(yuē)可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资(zī)金进银行专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房后(hòu)满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合(hé)同(tóng)以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，中国比俄罗斯强大吗，中国跟俄罗斯哪个强大《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统一详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支(zhī)付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程进度(dù)放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存(cún)入(rù)银行专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的(de)支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营(yíng)企业(yè)，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计(jì)形势(shì)复杂(zá)性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司(sī)介(jiè)入(rù)，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大(dà)缺(quē)陷等情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的(de)权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第三方资(zī)金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题(tí)全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保修期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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