近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特(tè)许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利润(rùn)分(fēn)配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额(é)占可供分(fēn)配(pèi)金额比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份(fèn)额(é)二级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的(de)综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金流，投资(zī)人通(tōng)过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础设施(shī)项目(mù)的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市场价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可分配金(jīn)额(é)以现金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投资角度(dù)来(lái)看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红(hóng)类似(shì)于(yú)债(zhài)券派息，但不(bù)等同(tóng)于(yú)债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较(jiào)强的配置(zhì)价(jià)值。另(lìng)一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通(tōng)过分红(hóng)获(huò)取相(xiāng)对(duì)于投(tóu)资债券相对高的(de)收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看(kàn)，截(jié)至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观(guān)经济(jì)的(de)影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上影(yǐng)响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华(huá)平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的(de)主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分(fēn)红有利(lì)于(yú)吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复(fù)，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面(miàn)，基(jī)础设(shè)施项目(mù)的(de)经营业绩相对经(jīng)济活力的改善(shà开曼群岛属于哪个国家 开曼群岛是国家吗n)有一定(dìng)的(de)滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权(quán)日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基(jī)金份额的分红金额(é)进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分(fēn)红前(qián)后基(jī)金份额净(jìng)值变(biàn)化的(de)修正，使投资人(rén)在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关(guān)人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提(tí)是(shì)本(běn)金之(zhī)上的(de)增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例(lì)是变动(dòng)的(de)，与(yǔ)现有公募(mù)基(jī)金分(fēn)红(hóng)差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持(chí)续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基(jī)金价值面临(lín)极大(dà)不确(què)定性，这是该类投资者应该注(zhù)意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年的(de)现金分红及(jí)资产增值的收益，而(ér)持有特(tè)许经(jīng)营类产品的收(shōu)益(yì)主要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红(hóng)包(bāo)括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择(zé)投资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金额(é)的分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余(yú)经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具(jù)备更(gèng)高(gāo)的(de)分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够年限收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的(de)土地(dì)或(huò)建筑(zhù)的(de)剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般较长，再(zài)加上到(dào)期(qī)后通过(guò)对建(jiàn)筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营(yíng)的(de)假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著的(de)资(zī)产(chǎn)投资(zī)属(shǔ)性。”该(gāi)负责(zé)人称(chēng)。

　　<开曼群岛属于哪个国家 开曼群岛是国家吗strong>观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二(èr)是(shì)可供分配现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企业本(běn)身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利润(rùn)表的(de)项目(mù)进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的(de)资(zī)产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资(zī)产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投(tóu)资回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权益人(rén)综合实力(lì)、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等多(duō)重因素来选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来(lái)的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时(shí)分红规模(mó)较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的(de)可供(gōng)分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额(é)与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实际环境，对(duì)基(jī)础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩(jì)及(jí)开曼群岛属于哪个国家 开曼群岛是国家吗REITs的管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人也(yě)称。

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