“现(xiàn)在的(de)房地(dì)产很难再出现(xiàn)像过去十(shí)年的系统性行情(qíng)。”思(sī)睿(ruì)集团(tuán)合伙人、首席(xí)经济学家(jiā)洪灏(hào)向(xiàng)《红周刊(kān)》表示(shì)，房地产行业(yè)分化的愈(yù)加明显，让机(jī)构和(hé)投资者的关注度从板(bǎn)块向单(dān)个标的转移。上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬向《红周刊(kān)》指出，从行业(yè)来看(kàn)，无论是业绩，还是估(gū)值，房地(dì)产都已经双杀到了(le)最底部，而(ér)且是反复地杀到了底部，再往下的空间已经(jīng)不大了。

　　三道红(hóng)线等指标

　　成(chéng)挖掘个(gè)股阿尔法重要参考

　　那么如何(hé)寻(xún)找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒(xǐng)，在房地产赛道中进(jìn)行选(xuǎn)择，需要非常小心，避(bì)免(miǎn)选了半(bàn)天，标的公(gōng)司出现爆雷(léi)的情(qíng)况。除(chú)此之外，洪灏指出，需要满足以(yǐ)下三(sān)个(gè)基(jī)准：有大的国资背景的(de)、杠杆率较低的、此(cǐ)前(qián)没有踩过红线的(de)。

　　他还表示，如果(guǒ)关注一下今(jīn)年房地产的开发资金来(lái)源，可(kě)以发现，其(qí)实(shí)银行的信贷倾向是不太愿意给房企贷款的(de)，房企的(de)主要资金来源(yuán)来自新(xīn)盘的销售(shòu)。但今年新(xīn)房的销(xiāo)售情况相较一般。再关注一下，哪些房企能从银行拿(ná)到钱，其实主要还是那些(xiē)有国企背景(jǐng)的房企，民(mín)营(yíng)房企相对比较困难(nán)，所以整个行业(yè)出现了(le)一个(gè)很明显(xiǎn)的(de)分化(huà)，无(wú)论是在销(xiāo)售，还是融资等(děng)各个方面都(dōu)非常(cháng)明显。现(xiàn)在有国(guó)资背景的房企(qǐ)在资本市(shì)场表(biǎo)现相对较好，但没有国资背景的民营房(fáng)企股(gǔ)价大多表现很一般(bān)。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红周刊(kā世界上女性最开放的是哪个国家n)》表示，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)行业内，我们的(de)逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到如何挖掘(jué)，我们(men)会特别重(zhòng)视企业(yè)的成本(běn)优势，更具体(tǐ)一点，就(jiù)是(shì)它的净(jìng)借贷水(shuǐ)平（净(jìng)负债率）是(shì)不是(shì)行业内(nèi)的最低水(shuǐ)平(píng)；利润率(lǜ)是(shì)不是行(xíng)业(yè)内最高的；融资成本是否是行业内最低(dī)的；建安成(chéng)本是否也是业内最低的；这些(xiē)都是我们看重的(de)一家(jiā)房(fáng)企的综合(hé)成本(běn)。

　　需要注意的是，能够同时满(mǎn)足(zú)上(shàng)述条件的(de)房企(qǐ)并不多。即便是在国央企中，仍有部分房企(qǐ)出现了(le)“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋(qū)势(shì)。以(yǐ)A股为(wèi)例，《红周刊》根(gēn)据(jù)Wind数据整理发现，截至2022年末，天(tiān)房发展、陆家嘴、格力地产、西(xī)藏城(chéng)投、中交地产、中国武夷等国(guó)央企(qǐ)“三(sān)道红线”全踩。

　　除此之外，城建发(fā)展、京投(tóu)发(fā)展、光明地产、云南城投、首开股份(fèn)、珠江股份、城投控股等国央企(qǐ)房(fáng)企也踩了(le)“三道红(hóng)线”中的两条。

　　2022年(nián)激(jī)进扩张房企(qǐ)

　　需警惕其重(zhòng)蹈(dǎo)覆(fù)辙

　　不(bù)难(nán)看(kàn)出，即(jí)便(biàn)是有着较稳健特色(sè)的(de)国央企(qǐ)房企(qǐ)，其财(cái)务指标称得上完全(quán)健康的(de)仍是少数。而更加值得注(zhù)意(yì)的是，在2022年，不少国企，甚至地方国企开(kāi)始大举扩张。而这(zhè)无疑(yí)又进一(yī)步考验着国(guó)央企的资金链情况世界上女性最开放的是哪个国家。

　　对房(fáng)企而(ér)言，扩(kuò)张速度的张弛有度尤为重(zhòng)要，节(jié)奏把握(wò)准确，有助(zhù)于房企(qǐ)储备(bèi)优质“弹药(yào)”；但过于乐观的(de)预判未来市场，以及过(guò)于激进(jìn)的扩张拿地节奏(zòu)也有可能让房企重蹈此前的高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行举例，它(tā)从2018年开始到2021年，连(lián)续4年(nián)的净借贷(dài)比例都维持在33％左右，完(wán)全没(méi)有增加杠杆(gān)比例。而到2022年，这家房企(qǐ)明显感觉到机会来(lái)了，其开始在一线城市(shì)进行大(dà)举(jǔ)拿地，净负债(zhài)率也(yě)由(yóu)此前的33％左(zuǒ)右(yòu)水准提高到45％左右，涨了接近三分之(zhī)一。与此同时，该房企新(xīn)购入(rù)地块(kuài)也实现了快(kuài)速(sù)的开盘利用率，预计今年会有更多的楼盘入市。像这类企业就(jiù)符(fú)合“最(zuì)后的赢家”的特点。一方面，在于它本身储备(bèi)了很(hěn)多弹药，去年拿地(dì)超1000亿元，且其(qí)中一半在(zài)一线城市(shì)，另外(wài)一半也(yě)主要集(jí)中在强二线和二线城市；另一(yī)方面，它的扩张是(shì)有节制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬同(tóng)样(yàng)提醒道，与之相反，有(yǒu)些(xiē)房企的扩张(zhāng)速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民营企(qǐ)业的影(yǐng)子。虽然(rán)说，见到机会时要出手，但(dàn)出(chū)手的章法仍要小心(xīn)，如(rú)果负债率扩(kuò)张得(dé)太(tài)快，但(dàn)未来的(de)两年市场没(méi)有想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那(nà)么如(rú)何来衡量一家房企的扩张速度是否激进(jìn)？陈(chén)昊扬(yáng)向《红周刊(kān)》表示，主要还是看房企的净负(fù)债率水平，在我看来，这个(gè)比例如果超(chāo)过(guò)60％，就是扩张得过于快速(sù)了(le)。

　　不难看出(chū)，这一标准要比“三道红(hóng)线”对房企的净(jìng)负债(zhài)率要(yào)求不得高于(yú)100％要更加严(yán)格。陈昊扬解释，当前房地产行业的(de)复苏速度并没(méi)有(yǒu)那么快，所以要规避公司净负债率(lǜ)提高(gāo)到一(yī)个(gè)比较(jiào)危险(xiǎn)的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿地较积(jī)极的房企(qǐ)梳理发现(xiàn)，中交地产、中国金(jīn)茂(mào)、华(huá)发股份、越秀地(dì)产、绿城中国、保利(lì)发展等房企2022年净负债率(lǜ)都在60％之上。其中，中交地产净负债率持续(xù)居高不(bù)下，在(zài)2020年至2022年期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对比的是，华润置(zhì)地、中国海外发展、万科A、滨江(jiāng)集(jí)团、招商蛇(shé)口、龙湖集团等房(fáng)企在践(jiàn)行(xíng)较(jiào)积极(jí)的(de)拿地策略的同(tóng)时，也较好地控制了公司(sī)的扩(kuò)张(zhāng)速(sù)度(dù)与净负债率水平（见附(fù)表）。

　　滨江集团等个别民营房企(qǐ)

　　或(huò)具备“最(zuì)后赢家”的黑马特质(zhì)

　　陈昊(hào)扬指出，实际上(shàng)，他们是以同一筛选(xuǎn)标(biāo)准来看国央企与民营房(fáng)企，但(dàn)在(zài)各维度的实(shí)际(jì)表(biǎo)现上，国央企确实会更胜(shèng)一筹(chóu)。如国央企的(de)融(róng)资(zī)成本更低(dī)，融资渠道也更顺畅，能够做到想融就(jiù)融(róng)，这样(yàng)，国央企(qǐ)自然而(ér)然就具有天然优(yōu)势。

　　虽然对(duì)比民(mín)营房企(qǐ)，机(jī)构更加看好国央(yāng)企，但(dàn)这也并(bìng)不意味着，民营企(qǐ)业(yè)中就没(méi)有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理(lǐ)发现，仍(réng)有少数(shù)民营房(fáng)企(qǐ)同(tóng)样受(shòu)到机(jī)构的青睐。比如，根据2023年一季(jì)报，滨江集团的(de)十大流通股(gǔ)东(dōng)中新进了“中(zhōng)国工商银行股份有限公司－景顺(shùn)长城中国(guó)回报灵活配置混合型证券投资基金”“全国社保基金一(yī)一六(liù)组合”等。

　　除(chú)此之(zhī)外，自2021年(nián)开始(shǐ)，百亿私募(mù)珠海阿巴马(mǎ)资产管(guǎn)理(lǐ)有(yǒu)限世界上女性最开放的是哪个国家公(gōng)司就长期持有滨江集团。根据一季报，该资产公司的几(jǐ)只产品合计(jì)持有滨江(jiāng)集团9543万股，约占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团的受(shòu)青睐，和其自身的基本面表现存在(zài)一定关系。2020年(nián)以来的近三年(nián)时间，房地产市(shì)场整体(tǐ)在走“下坡路”，但作为(wèi)杭州(zhōu)本土(tǔ)房企的滨江集(jí)团仍是表(biǎo)现出较强(qiáng)的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江集(jí)团在业绩表现(xiàn)、销(xiāo)售(shòu)规模、新增土储、股价(jià)表现(xiàn)等多(duō)维度都表现了较(jiào)强的增长势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间，滨江(jiāng)集(jí)团扣非归母净利润依次为(wèi)21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布的(de)2023年一(yī)季(jì)报，今年一(yī)季(jì)度，滨(bīn)江集团更是实(shí)现了(le)扣(kòu)非归母净(jìng)利润5.41亿(yì)元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜(tóng)时代”仍能(néng)保(bǎo)持(chí)自身业绩(jì)的持(chí)续增长，和滨江集团扎根杭州(zhōu)的(de)战(zhàn)略(lüè)布(bù)局关系密切(qiè)。根据2022年年(nián)报，滨江集(jí)团有近七成(chéng)营(yíng)收来自杭州(zhōu)地区，而在2021年，杭州地区的(de)营(yíng)收比重只占(zhàn)到近六成。近(jìn)三年持续稳(wěn)居杭州房企销售(shòu)排名第一。

　　与此同(tóng)时，滨江集团在杭州的土(tǔ)储补充同样较(jiào)为积极，根据诸葛找(zhǎo)房(fáng)、住(zhù)在(zài)杭州网(wǎng)数据显示，2020年(nián)、2021年(nián)、2022年在杭拿地(dì)金额依(yī)次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居(jū)杭州的本(běn)土第一。

　　而滨江集(jí)团在杭州的较突出表现(xiàn)，也让滨江集团的房(fáng)企排名迅速提升(shēng)。到2023年，滨江(jiāng)集团的(de)房企排名已冲进(jìn)前十，根据中指数据，2023年前(qián)4月，滨江集团实现销售(shòu)额(é)607.3亿(yì)元，位列房(fáng)企第九位。

　　值(zhí)得注意的是(shì)，2020年至今，滨江集团股价翻了超(chāo)一倍以上，而(ér)近期，滨江(jiāng)集团(tuán)更是迎来多(duō)家(jiā)机(jī)构的集中调(diào)研。滨江集团(tuán)发布(bù)公(gōng)告表示，公司(sī)于5月10日接(jiē)受(shòu)了信达证券、金鹰基金、建信养老、新华养老等(děng)18家机构调(diào)研(yán)。

　　产业链布局重点移至存量赛道(dào)

　　机(jī)构在下游家(jiā)纺、家(jiā)居、物(wù)业觅α

　　实际上房地产(chǎn)开发(fā)只是房地产产业链上的中游环(huán)节，其(qí)上游主要为钢铁(tiě)、水(shuǐ)泥、建材(cái)、玻纤等(děng)材(cái)料供应商，而下游应用(yòng)行业主要(yào)包括(kuò)中介(jiè)服务、家(jiā)用(yòng)电器(qì)、物业管理、家(jiā)居(jū)用品。综合《红周(zhōu)刊》的采访，房地产开发环节(jié)与上游材(cái)料端息息相关，新(xīn)盘(pán)开工不足(zú)导致上(shàng)游不被看(kàn)好，机构寻觅个股阿尔法的(de)思(sī)路渐(jiàn)渐移(yí)至下游(yóu)。“中国房地产行业(yè)在进入存量房时代，所以对(duì)地产(chǎn)产业链，尤其是偏消费属性的(de)家装家居领域，我们相对看(kàn)好，因为居(jū)民保有的住房规模越来越大，随着时(shí)间的增加，内装更新的需求(qiú)也会越(yuè)来越多。美国过去的数(shù)据(jù)充分说明了(le)这一点，在新房销售(shòu)见顶之后，家(jiā)具消费的增长却一直都很好。对于地产产业链，我们相对(duì)看好和内装(zhuāng)相关的(de)行(xíng)业(yè)，例(lì)如消费建材、家居装饰等。”万家基金人(rén)士表示。

　　而根据《红周刊(kān)》对下游细分(fēn)中(zhōng)相关赛道龙头年内表现的统计，目前暂居前两位的都是来自(zì)家(jiā)纺(fǎng)赛道的公(gōng)司，它(tā)们分(fēn)别(bié)是富安娜和(hé)水星家纺，特别是前者(zhě)在月线连收七(qī)根(gēn)阳线的基础上，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以(yǐ)前(qián)者为例，富安娜主要从(cóng)事纺织家居(jū)、睡眠家居(jū)、生活(huó)类产(chǎn)品的(de)研发、设(shè)计、生产及销售，旗下拥有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨(xīn)而(ér)乐”和“酷奇智”自有品牌(pái)。第一季度报告(gào)显示，报告期内，富安(ān)娜实现(xiàn)营(yíng)业收入约6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不过实现归属于上市公(gōng)司股东的净利润(rùn)约1.11亿(yì)元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一(yī)季报的十大(dà)流(liú)通股股东来看，能够发现(xiàn)该股早已成为基(jī)金重(zhòng)仓股(gǔ)的天下，彼(bǐ)时包括(kuò)公募的中(zhōng)欧价值发现、中欧潜力价(jià)值、工银(yín)瑞信灵动(dòng)价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都(dōu)在其(qí)中出现，占(zhàn)据(jù)了半壁江山。需(xū)要(yào)强调的是(shì)，中欧的两只(zhǐ)基(jī)金都是价(jià)值派基金经理曹名(míng)长在管的产(chǎn)品，首季其(qí)同时重仓的房地产产业(yè)链股票还有(yǒu)金地集(jí)团(tuán)和大(dà)亚圣象(xiàng)。

　　对比而言(yán)，前几年曾(céng)经(jīng)风光一时(shí)的家居板块也因疫(yì)情、消(xiāo)费复(fù)苏进程缓慢等多因(yīn)素一度沉寂，不过好在困(kùn)境反转露出(chū)曙光，家居板(bǎn)块中年内表现最好(hǎo)的(de)是志邦家居。同一时间段，该股年内上涨已经(jīng)超(chāo)过23％，从(cóng)业绩(jì)来看，无论是营收(shōu)还是归母净利润，公司都(dōu)实现(xiàn)了同(tóng)比(bǐ)双(shuāng)升。

　　从(cóng)公司(sī)的十(shí)大(dà)流通股股东来看，《红周刊》发现广发基(jī)金经理罗洋慧(huì)眼独具，一季(jì)报(bào)中他管理(lǐ)的广发策(cè)略(lüè)优选(xuǎn)和广发安宏(hóng)回报均增(zēng)加了持股，而这两只(zhǐ)产(chǎn)品也成为(wèi)志(zhì)邦家(jiā)居(jū)十(shí)大(dà)流通股股东中仅有的两只公募。有(yǒu)意思的是，他似乎对于定制(zhì)家居(jū)类标的情有(yǒu)独钟，在另一家赛道公司(sī)金牌橱柜中，他管理的全(quán)部三只产品均登榜十大(dà)流通股股东(dōng)，其也成为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物业股也(yě)越来越(yuè)被机构所青睐，不(bù)过这类标的大(dà)多(duō)在香港(gǎng)上市，如(rú)何选择成为难题。对此(cǐ)，前(qián)述上海公募基(jī)金经理举例分析(xī)：“物业服务不(bù)是一个高(gāo)毛利(lì)的行业，挣(zhēng)钱很辛苦，我选公司还是希望挣的是(shì)市场化应该挣的(de)钱，以我曾(céng)经买的绿城(chéng)服务为例，它在中高端(duān)楼盘(pán)占比是(shì)比较高的，每年到期的合同里提价(jià)成功率(lǜ)在(zài)30％～40％。它(tā)能做到滚动的大部(bù)分(fēn)项目到期之后，经过两三(sān)轮合同(tóng)周(zhōu)期还能(néng)做到(dào)产品提价。”

　　“行业里真正(zhèng)能做(zuò)到(dào)产(chǎn)品提价的公(gōng)司很少，因为物业公(gōng)司很容(róng)易一(yī)开始是(shì)挣钱的(de)，后面(miàn)因(yīn)为保安这些固定人员成本(běn)的年度增长(zhǎng)，不过服务没有特别(bié)好，客户没有(yǒu)那(nà)么满意，能做到提(tí)价难度是非常大的。但是该公司(sī)能在业内做到到期之后(hòu)提价率比较高，这跟它的(de)定位和(hé)比较好的服务是(shì)有关系的(de)。”他进(jìn)一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 世界上女性最开放的是哪个国家