文：任泽平(píng)团(tuán)队(duì)　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋(qū)势(shì)，也(yě)是(shì)对(duì)购房老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人(rén)层(céng)面看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国(guó)家存(cún)在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家(jiā)在购买(mǎi)期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会触(chù)发风险，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平，所以不如借机取消预(yù)售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难题(tí)，让房地产回归(guī)实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能(néng)例外，老百姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实(shí)施(shī)现房(fáng)销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期三(sān)好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务(wù)院发(fā)展研究(jiū)中心参与财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对(duì)预(yù)售(shòu)制、房(fáng)地产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　小说中反复的作用和表达效果，反复的作用和表达效果答题格式trong>1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋(wū)制(zhì)度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大(dà)多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能(néng)购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题。针对(duì)这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信(xìn)置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家(jiā)的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解(jiě)决(jué)了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时(shí)可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制(zhì)度的监管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银(yín)行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化(huà)机制，且银行的(de)责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的(de)现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供(gōng)给量(liàng)短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房(fáng)基础等城市化配套(tào)问题，才能进一(yī)步(bù)推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行(xíng)的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的(de)福利(lì)分房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年(nián)起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化(huà)城镇住(zhù)房制度改革，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品(pǐn)化(huà)、社(shè)会化的(de)住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划(huà)经济下的(de)福利分(fēn)房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的(de)两大难(nán)题，开发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下(xià)一个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货(huò)币(bì)化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇(zhèn)住(zhù)房建(jiàn)设。具(jù)体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记(jì)和(hé)预(yù)告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成(chéng)，开(kāi)发商(shāng)可能(néng)已拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的(de)按照工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年对中国(guó)内地房地(dì)产市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速(sù)发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到(dào)基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间(jiān)走(zǒu)完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国(guó)内地商(shāng)品房销售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历(lì)经二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速(sù)发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从(cóng)国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产业(yè)链特(tè)别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占(zhàn)银(yín)行各(gè)项贷款(kuǎn)余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房市值(zhí)占(zhàn)股(gǔ)债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发(fā)商之间(jiān)的购(gòu)房合(hé)同(tóng)、购房者和银(yín)行(xíng)的(de)按揭贷款合(hé)同是两个独立(lì)的(de)合(hé)同关系，如(rú)果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房(fáng)合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧(jiù)需要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿(cháng)还(hái)，因此购房(fáng)者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进(jìn)行(xíng)影响自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还款等(děng)，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承(chéng)担，银(yín)行(xíng)将面临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预(yù)售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结底两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售(shòu)商品房所得款项应(yīng)当用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国(guó)并(bìng)没有统(tǒng)一的(de)预售资金(jīn)监管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的(de)建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总额(é)报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开发时代的(de)高周转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名(míng)义(yì)，获得监管账户(hù)拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周转模(mó)式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工程进(jìn)度分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障(zhàng)有两种方(fāng)式(shì)，一是(shì)期房由政府或第(dì)三方验收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得购(gòu)房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第(dì)三(sān)方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一(yī)定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付(fù)款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用(yòng)资(zī)金直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动机(jī)监(jiān)管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即(jí)可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证，签订合(hé)同后定金退(tuì)还。如(rú)由于(yú)任何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公(gōng)证费(fèi)和(hé)土地交(jiāo)易税(shuì)，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工(gōng)期支付房款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司(sī)针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环(huán)节内容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题(tí)时(shí)，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后才(cái)能(néng)交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售(shòu)资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也(yě)由律师(shī)监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发(fā)商(shāng)账户前经过(guò)两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发(fā)商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律(lǜ)空(kōng)白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施(shī)？小说中反复的作用和表达效果，反复的作用和表达效果答题格式即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保(bǎo)险机(jī)构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即(jí)可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及订金(jīn)返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架完(wán)工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资(zī)金账户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性和人性(xìng)复(fù)杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房(fáng)者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保修期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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