近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近俩人与两人的区别用哪个合适，小俩口还是小两口(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和(hé)本金的(de)归还，在选择(zé)投资(zī)标(biāo)的时应了解资产类型(xíng)和(hé)分(fēn)红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投(tóu)资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基(jī)金份额(é)二级市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起(qǐ)波(bō)动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则(zé)更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施(shī)资产的经(jīng)营现金流，投资人(rén)通过(guò)基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合(hé)行(xíng)业及市(shì)场情况，可以分析基础设施(shī)项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策(cè)的(de)重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额持有人(rén)实际获得的现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资者(zhě)更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开(kāi)募(mù)集基础设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及(jí)相(xiāng)关(guān)法规要求，基(jī)础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度(dù)可分(fēn)配金额(é)以(yǐ)现金形式(shì)分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了(le)这类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(h俩人与两人的区别用哪个合适，小俩口还是小两口óng)要求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的(de)角度(dù)来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券(quàn)相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益(yì)，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走势(shì)的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股(gǔ)票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品(pǐn)受(shòu)宏观(guān)经济(jì)的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达(dá)预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动(dòng)受多重因素的(de)影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利(lì)于(yú)吸引投(tóu)资(zī)者(zhě)参与(yǔ)公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的(de)经营业绩相对(duì)经济活力的改善(shàn)有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日(rì)，将对(duì)基(jī)金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额(é)根(gēn)据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值(zhí)变化的(de)修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前后均可以获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资(zī)者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特(tè)性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本(běn)金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部(bù)分，两个部分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的(de)，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是(shì)该类投资(zī)者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的收益主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的分红包(bāo)括了(le)利润分配和本(běn)金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动的，对(duì)特(tè)许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以(yǐ)相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权(quán)项目的分派金额(é)包含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位(wèi)业内人士还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是(shì)年报中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分配(pèi)的(de)现(xiàn)金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相对(duì)股债市(shì)场独(dú)立(lì)的资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类(lèi)的(de)资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部(bù)收益率的高低(dī)，对(duì)产(chǎn)权(quán)类(lèi)的资产更多(duō)关注分派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力(lì)、公募基金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为可观(guān)的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行(xíng)比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也称。

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