导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房(fáng)地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持(chí)续(xù)低(dī)景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图(tú)厘(lí)清中国城(chéng)镇(zhèn)存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均(jūn)一间(jiān)房所能(néng)满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发(fā)达国家还有(yǒu)很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前(qián)并无直(zhí)接公布中国(guó)家(jiā)庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根(gēn)据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套(tào)住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着(zhe)户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说不(bù)平衡，是因(yīn)为户(hù)均一套(tào)房无(wú)法满足(zú)流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的(de)近三(sān)成都是流动(dòng)人(rén)口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动(dòng)力(lì)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉(shè)及(jí)超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当下房地(dì)产大(dà)分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同(tóng)能级(jí)城(chéng)市(shì)之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的(de)房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全(quán)国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数(shù)据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人(rén)都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因(yīn)素密切相关(guān)。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房(fáng)等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相关(guān)数(shù)据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来(lái)每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我(wǒ)们(men)就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我们(men)就能够得到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数据(jù)，大(dà)致测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中(zhōng)期(qī)房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时(shí)间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接(jiē)下(xià)来我们需要(yào)进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的住(zhù)宅结构(gòu)特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和(hé)购(gòu)买二手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房(fáng)加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化电热毯可以水洗吗，电热毯怎么清洗进展终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套(tào)户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流(liú)入(rù)地(dì)的住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和(hé)省(shěng)际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使(shǐ)打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎn电热毯可以水洗吗，电热毯怎么清洗g)套房，在(zài)高房价的大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无(wú)法满足庞大流(liú)动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也(yě)就是约(yuē)9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满足现代生活需(xū)求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为(wèi)一居(jū)室(shì)和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来(lái)地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普(pǔ)数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农(nóng)民(mín)带房进城(chéng)和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不(bù)大(dà)。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人(rén)均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未(wèi)来(lái)地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人(rén)口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和(hé)旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础设(shè)施(shī)配套差(chà)、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其(qí)他国(guó)家依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的(de)提高，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于(yú)城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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