饱受争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到(dào)监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场(chǎng)监管总局联合发布(bù)了(le)关于规范(fàn)房地产经纪服务的意(yì)见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪(jì)机构存在利用房(fáng)源客源优(yōu)势收取过(guò)高费用、未(wèi)明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重交易(yì)当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景(jǐng)，两部门(mén)从加强(qiáng)从业主体管理、明(míng)确经(jīng)纪服务(wù)内容、合理(lǐ)确(què)定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标(biāo)价(jià)等十(shí)方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席(xí)分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随着(zhe)城(chéng)市发展，一(yī)二线城市二手房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市(shì)场成交比例(lì)超过(guò)80％，大量二手房成交依赖(lài)中(zhōng)介(jiè)居间成交，房(fáng)地产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规(guī)院住房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民(mín)来说属于(yú)金(jīn)额(é)不低的大(dà)宗(zōng)交易，由于(yú)二手房(fáng)交易成本(běn)较高、交易周期较长，具有非常强的专业性(xìng)，居民往往通(tōng)过中介来完(wán)成。但很多中(zhōng)介(jiè)利用(yòng)信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带(dài)其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居(jū)民造(zào)成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市(shì)场交易过程(chéng)中存(cún)在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调控的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项工作的意义(yì)更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)行业关注(zhù)最多的一个话(huà)题，便是房地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要(yào)监管的重(zhòng)点，将是对(duì)房(fáng)地产经纪服务(wù)收费及中(zhōng)介(jiè)交易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二手(shǒu)房(fáng)屋交易过程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某(mǒu)房地产经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两部(bù)门在(zài)此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行(xíng)分档定价。引导(dǎo)由交易(yì)双方(fāng)共同(tóng)承担经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍(shào)，目(mù)前房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费标(biāo)准的最早依(yī)据是1995年(nián)国家计委建设部下发(fā)的《关于房地产中介服(fú)务收费的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前北(běi)京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即(jí)根据这样的规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同(tóng)意，可(kě)在规定的收(shōu)费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取(qǔ)消(xiāo)了房地产中介(jiè)服务等(děng)57个政府(fǔ)定(dìng)价(jià)，房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费多(duō)少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构(gòu)在实际收取费用(yòng)过程(chéng)中，相关监管部(bù)门(mén)当前并未明(míng)确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需(xū)在(zài)服(fú)务过(guò)程中对收(shōu)费标准(zhǔn)进行(xíng)明(míng)码(mǎ)标价即可。而(ér)房地产经纪服务机构在(zài)具体(tǐ)收取过程中，会结(jié)合房(fáng)屋价(jià)值及工资标准，综合(hé)计(jì)算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于(yú)明码标(biāo)价问题，两部门在此次意见中提(tí)及(jí)，房地产经(jīng)纪机构应当在(zài)经营(yíng)门(mén)店、网(wǎng)站(zhàn)、客户(hù)端(duān)等(děng)场所或渠道(dào)，公示服(fú)务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得(dé)混合标价和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供的基本服(fú)务(wù)和延伸服务，应(yīng)当分别明(míng)确服(fú)务项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交易当(dāng)事人出(chū)具收费(fèi)清单，列(liè)明(míng)收费标准、收费(fèi)金额，由当事人(rén)签字(zì)确认。

　　另外(wài)，对m6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸(duì)收费明显高(gāo)于(yú)市(shì)场平均水平(píng)的房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)，住房和(hé)城乡建设部门将会同(tóng)市场监管等部门(mén)采取(qǔ)约谈等(děng)综(zōng)合措施(shī)进(jìn)行重点(diǎn)监管。市场监管部门会(huì)同有关部门依法查(chá)处不(bù)按规(guī)定(dìng)明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价格(gé)和(hé)反垄断法律法规的行(xíng)为。对(duì)房地产(chǎn)经纪机(jī)构相关违法违规信(xìn)息(xī)，市场监管(guǎn)部门要依法(fǎ)依规纳(nà)入国家企业(yè)信(xìn)用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，是(shì)否意味着，未来(lái)豪宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区(qū)总(zǒng)裁(cái)兼深圳中原总经(jīng)理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还是规范行业(yè)，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普宅本来(lái)收(shōu)费就不(bù)同，各家收费普遍在(zài)合(hé)理范围内，加上经纪服务(wù)费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部(bù)门提出的意(yì)见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规(guī)定，未来(lái)如何具体认定其(qí)中(zhōng)的(de)细则，还需要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟表示(shì)，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调(diào)整改善、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源(yuán)在产(chǎn)权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易(yì)产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该(gāi)由(yóu)上下(xià)家各支付一半(bàn)的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有(yǒu)m6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸这样的情形(xíng)，因(yīn)部分购房者处于弱势地位(wèi)，从(cóng)而(ér)会出现中(zhōng)介费及税费均由购(gòu)房者(zhě)来(lái)承担。即使(shǐ)一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费(fèi)用也(yě)可能通过转嫁的方式，在(zài)房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公司将其视(shì)为向(xiàng)购(gòu)房者(zhě)单边收费的(de)行(xíng)为。部分中介(jiè)公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分费用(yòng)，房东(dōng)往往(wǎng)会将其(qí)转再次(cì)转嫁给购房(fáng)者，这实际(jì)上(shàng)相当(dāng)于(yú)变(biàn)相(xiāng)推高了房价(jià)。两(liǎng)部门(mén)提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不(bù)仅有利(lì)于提高交易中操作的(de)透明度，也有利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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