导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　汉语拼音u在什么时候上面加两点，拼音里的u什么时候加点　事实(shí)上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成(chéng)，其中还包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒(shū)适(shì)不是人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并(bìng)无直接(jiē)公布(bù)中国(guó)家庭户(hù)均住(zhù)宅的(de)数据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然(rán)而事(shì)实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因(yīn)为户均一套房(fáng)无法满足(zú)流动人(rén)口的租赁和(hé)置业需(xū)求(qiú)。全国(guó)总人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将延(yán)续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当下(xià)中国(guó)地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房地产大分化时代(dài)已至，大(dà)分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给过(guò)剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在不(bù)足(zú)？可惜(xī)由于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的(de)房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来(lái)房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然(rán)灾(zāi)害(hài)综合风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数(shù)据公布了中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素(sù)密(mì)切相关。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每(měi)年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国(guó)居民户(hù)均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前(qián)商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个(gè)准确(què)统计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量(liàng)房(fáng)地产套(tào)数，并进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)=截(jié)止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点(diǎn)含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套(tào)房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场的(de)住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地(dì)的(de)住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的(de)中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的(de)流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来了很大的(de)不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是(shì)未(wèi)来地产(chǎn)的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间(jiān)农民带(dài)房进城和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准算(suàn)的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需(xū)要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平(píng)，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似(shì)已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人(rén)户(hù)的占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致(zhì)户数会因户(hù)均人口规模(mó)的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈(quān)中(zhōng)心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21汉语拼音u在什么时候上面加两点，拼音里的u什么时候加点％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城(chéng)改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势必会进(jìn)一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差(chà)、没(méi)有(yǒu)或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经(jīng)济工作会议明确(què)指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济(jì)水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联(lián)系。随(suí)着经济发展水平的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么未(wèi)来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不单(dān)局限于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的(de)是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可(kě)能偏(piān)低，其增速可能(néng)超预(yù)期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 汉语拼音u在什么时候上面加两点，拼音里的u什么时候加点