OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今(jīn)，二(èr)级市场的影响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下跌(diē)走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租(zū)方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng431mm是多少厘米 431mm是多少米)止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人(rén)相关负责人也表示，近期已同步启动了应(yīng)急预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提(tí)前退租(zū)的可能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资(zī)委也(yě)高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士表示，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT近期(qī)市(shì)场波(bō)动较(jiào)大，但其(qí)实不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值(zhí)，投资(zī)者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价格继续波(bō)动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯片子(zi)公司(sī)哲(zhé)库科(kē)技(jì)的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格(gé)小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始(shǐ)震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上看，目前上(shàng)市(shì)的(de)8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不(bù)同程(chéng)度(dù)下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大(dà)园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事件(jiàn)，因此导致二(èr)级市场价格(gé)出现波动。”一位业内(nèi)人士分析称(chēng)。

　　不过，在上431mm是多少厘米 431mm是多少米述人(rén)士(shì)看来(lái)，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近(jìn)几个交(jiāo)易日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌(diē)并不会(huì)从根(gēn)本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级市场价格下(xià)跌(diē)，风险也(yě)得到(dào)一定释放，但(dàn)是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好(hǎo)判断价格是不是已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市(shì)场跌幅较大(dà)，其实(shí)有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定(dìng)的(de)投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着(zhe)经(jīng)济(jì)复苏的(de)步伐，产业园区(qū)、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董(dǒng)事高如星对此表示，若张江园(yuán)区最终能顺(shùn)利解决(jué)招商，平(píng)稳过度对经营(yíng)现金(jīn)流没有造成大(dà)的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调至得这么(me)急、这么深，加上(shàng)前期本身(shēn)园(yuán)区类资产就回调不少了，这就是(shì)黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他也(yě)强调(diào)，最终还是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大(dà)，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT发布(bù)公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密(mì)切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积(jī)极做(zuò)好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目出租(zū)率下(xià)降(jiàng)事项，一431mm是多少厘米 431mm是多少米度二级市场价格出现回落。在随后召开的(de)业绩(jì)说(shuō)明会(huì)中管理人就(jiù)相关事项(xiàng)进行(xíng)了解释说(shuō)明，市(shì)场信心(xīn)得到了一定提振，二(èr)级(jí)市场价格表现也趋(qū)于(yú)平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的(de)线上(shàng)和线下(xià)的扩募(mù)说明(míng)会上(shàng)，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书和合(hé)同谈判中的(de)储备租(zū)户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责(zé)人(rén)坦言，事发突然确实始料(liào)未(wèi)及(jí)，在(zài)获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟(gōu)通和(hé)核实工作，并同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排(pái)摸储(chǔ)备租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目(mù)前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人(rén)工智能、航(háng)天产(chǎn)业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向面积(jī)超(chāo)过了2万方。从(cóng)意(yì)向储(chǔ)备(bèi)转化为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签(qiān)署租(zū)赁(lìn)意向(xiàng)书(shū)来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金给(gěi)了我(wǒ)们一些空间，但本(běn)着对(duì)首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度(dù)，我们(men)肯定(dìng)要(yào)全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区(qū)域的张江(jiāng)光大(dà)园项目一季度(dù)末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么多储(chǔ)备(bèi)租户，之前的(de)空置率(lǜ)为何未能得到(dào)解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责人解释(shì)，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历史运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调(diào)租(zū)和(hé)换租都属于正常情况，而这次项目的大(dà)租户退租(zū)正好发(fā)生在(zài)市场活(huó)跃度(dù)的短期(qī)低点(diǎn)，目前市(shì)场(chǎng)情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没(méi)有得(dé)到(dào)及(jí)时修(xiū)复后，张(zhāng)江这边也作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张(zhāng)江光(guāng)大园项目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也有一些差(chà)异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平(píng)的大(dà)平层，楼的成新(xīn)度高一些，单(dān)价也贵一(yī)些(xiē)，张(zhāng)江光大园单层以一千平的面(miàn)积为主，还(hái)有一些独(dú)栋形态(tài)的物业。租(zū)户自(zì)身(shēn)也会(huì)有诉求，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选区(qū)域内(nèi)的不同(tóng)物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成(chéng)以后，新老资产的(de)管理人都变成了一家，后续我们(men)在资(zī)源共(gòng)享和联合营(yíng)销方面能更加(jiā)充分发挥协(xié)同效应，相信(xìn)可以做得(dé)更好。”上述(shù)负责人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和展望，相关(guān)负责人表示，张江集(jí)团和张江高科(kē)目前在管资(zī)产约五百万方(fāng)，还有(yǒu)一些其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间(jiān)资产上市平台目标的坚(jiān)实(shí)后盾和储备(bèi)资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台(tái)和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基金(jīn)扩容的(de)第一(yī)步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我们(men)可能(néng)面临了一(yī)些突(tū)发情(qíng)况需要解决，但是这和(hé)我们在张(zhāng)江科(kē)学城这三十年建(jiàn)设发展过(guò)程(chéng)中所(suǒ)经(jīng)历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算(suàn)是(shì)一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除(chú)万难(nán)，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的所有负面影响，维(wéi)持预(yù)期和市场的信心(xīn)。”

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