导读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年(nián)商品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气(qì)，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn牛心管是牛的什么部位 牛心顶是黄喉吗)部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们(men)根(gēn)据(jù)商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意味(wèi)着户(hù)户有房(fáng)，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示(shì)，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户均一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是(shì)流动人口，流动(dòng)人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在不足(zú)，这是过去二十(shí)年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或(huò)是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数(shù)据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们(men)测算出(chū)中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套(tào)数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成(chéng)以上(shàng)，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐(qí)全的(de)住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另(lìng)一(yī)类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们(men)就(jiù)能(néng)够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一(yī)个准确(què)统计。我们利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）牛心管是牛的什么部位 牛心顶是黄喉吗城镇居民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期(qī)房(fáng)为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数里的(de)期房销售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例(lì)，从(cóng)而我(wǒ)们估(gū)算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了(le)户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有(yǒu)房(fáng)”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意味着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美(měi)国(guó)、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净(jìng)流入(rù)地的住宅市(shì)场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人(rén)口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房(fáng)价(jià)的(de)大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城购买一(yī)套(tào)房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生活带来(lái)了很大的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与城(chéng)市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不及全(quán)国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面积(jī)后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模(mó)为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带(dài)来的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入(rù)。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人(rén)口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了(le)1282万(wàn)户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用房和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套(tào)差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年(nián)底的(de)中央(yāng)经济工(gōng)作会(huì)议明确指出(chū)支(zhī)持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么(me)未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的(de)供需冲(chōng)突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单(dān)局限于(yú)城(chéng)市(shì)能(néng)级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可(kě)能超预期。

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