5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南(nán)方和(hé)华夏(xià)的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获(huò)得增持，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回(huí)升，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一(yī)数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持(chí)股比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是(shì)复(fù)苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进(jìn)入大分化(huà)时(shí)代，一二线城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二(èr)级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业(yè)也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具(jù)名(míng)的上海公(gōng)募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更(gèng)新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来(lái)去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的(de)进(jìn)程，还是人(rén)均住房面(miàn)积(jī)（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿(yì)元的销售额(é)，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的(de)需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易(yì)出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率的提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会(huì)在于(yú)城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到(dào)股(gǔ)票投资，就(jiù)是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的认识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域(yù)性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的(de)公(gōng)司(sī)月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基(jī)本面来(lái)看(kàn)，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司(sī)的(de)主要(yào)产(chǎn)品及服(fú)务为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业(yè)总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其第一季度的收入(rù)利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代(dài)出租(zū)率复苏(sū)至近(jìn)年来最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十(shí)大流(liú)通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是(shì)连(lián)续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还(hái)有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地(dì)产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基(jī)金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问(wèn)题(tí)或者(zhě)资金(jīn)紧张没(méi)法(fǎ)拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售(shòu)，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和(hé)良好的(de)不动产资(zī)产运营能力的多(du学年是什么意思？应该怎样填，2022至2023学年是什么意思ō)重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资(zī)产会(huì)有更多(duō)担(dān)忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮行业出(chū)清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受(shòu)益(yì)于(yú)行业(yè)集中度提升的(de)头部(bù)公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官(guān)方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成(chéng)本(běn)保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再(zài)次(学年是什么意思？应该怎样填，2022至2023学年是什么意思cì)是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也(yě)根据(jù)房企一(yī)季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至(zhì)是(shì)较大增速的(de)增(zēng)长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些公司(sī)也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营(yíng)房企不(bù)怎(zěn)么(me)投资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的(de)驱(qū)动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于(yú)调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城市(shì)都出现环比下(xià)滑的(de)情况(kuàng)。而现(xiàn)在五(wǔ)月的(de)市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的(de)去库(kù)存(cún)压力、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期(qī)反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三(sān)季(jì)度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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