万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共同债务人被中(zhōng)国(guó)信(xìn)达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子(zi)早(zǎo)已售出(ch海南岛的面积多大,人口有多少人，海南岛的面积多大,人口有多少ū)，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至(zhì)发(fā)稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业主的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他(tā)们的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达(dá)在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项(xiàng)目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公司(sī)（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民(海南岛的面积多大,人口有多少人，海南岛的面积多大,人口有多少mín)币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集(jí)团有限(xiàn)公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘海南岛的面积多大,人口有多少人，海南岛的面积多大,人口有多少密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道(dào)属实(shí)，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注明这(zhè)75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是(shì)北京(jīng)的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团(tuán)的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实(shí)已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人(rén)民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法(fǎ)院提(tí)出执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查(chá)封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民(mín)法院报(bào)公(gōng)布《最高人(rén)民法院关(guān)于商品房消费者权利保护(hù)问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的(de)购(gòu)买房屋(wū)并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工程价款优(yōu)先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支(zhī)付了(le)部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前(qián)已实际支付剩余价(jià)款的，可以适(shì)用前款规(guī)定(dìng)。

　　也(yě)就是说(shuō)，如(rú)果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国信(xìn)达申请不(bù)良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际(jì)信托有限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团(tuán)进(jìn)入北京(jīng)的(de)第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号(hào)楼(lóu)，高(gāo)达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等(děng)大型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当(dāng)年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引(yǐn)了(le)不少(shǎo)知(zhī)名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)。而(ér)柳传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的(de)“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房(fáng)，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下(xià)。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集(jí)团就尝(cháng)试过多元化(huà)业务(wù)，先后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北(běi)京国(guó)安的估值一直没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的(de)时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北(běi)京(jīng)产(chǎn)权(quán)交易所官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份(fèn)，但国安和中赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国(guó)安(ān)，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在实控(kòng)人(rén)都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的(de)北京国(guó)安(ān)，又如何能独(dú)善(shàn)其身？

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