OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续此(cǐ)前(qián)几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江光大园REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧急回(huí)应(yīng)称(chēng)，哲(zhé)库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购入基础设(shè)施资(zī)产(chǎn)张润大厦(shà)的(de)重要(yào)承租方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方(fāng)面(miàn)关于停(tíng)止执(zhí)行已(yǐ)签租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相(xiāng)关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期已同步启动了应(yīng)急(jí)预(yù)案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积(jī)极(jí)应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新(xīn)区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华(huá)安(ān)张江光大园REIT近(jìn)期(qī)市(shì)场波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并不会从根(gēn)本上(shàng)影响其内外价值，投资者应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价(jià)格(gé)继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅(fú)低(dī)开，此(cǐ)后二级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息(xī)影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交(jiāo)易(yì)日二(èr)级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市场公(gōng)募R俄罗斯是资本主义还是社会主义EITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余7只均有不同程(chéng)度(dù)下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一(yī)季报中已经披露(lù)张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目出租(zū)率有(yǒu)所下(xià)降，如今拟扩募(mù)的项目又遭(zāo)遇突(tū)发(fā)事件，因此导致二(èr)级市(shì)场价格出现波动。”一(yī)位业(yè)内人士分析(xī)称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人(rén)士看来(lái)，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最(zuì)近几个交易日场内资金(jīn)有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前(qián)随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释(shì)放，但是(shì)价格涨跌会(huì)受(shòu)到(dào)基本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格(gé)是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位(wèi)业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌幅(fú)较大，其实(shí)有(yǒu)些隐含(hán)收益(yì)率高的产品(pǐn)具备一定(dìng)的(de)投资(zī)价值，很(hěn)适(shì)合稳健类投(tóu)资(zī)者(zhě)。此外，伴随着经(jīng)济(jì)复苏的步(bù)伐，产业园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募(mù)基金执行(xíng)董事高(gāo)如星对(duì)此表示，若张江园区(qū)最终能顺(shùn)利(lì)解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过(guò)度对经营现金流没有造成大(dà)的(de)影响，“事件性利空下调至得这么急(jí)、这么深，加上前期(qī)本身园区类资产就回调不少了，这就是(shì)黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调，最(zuì)终还是(shì)落(luò)到租金收入受不(bù)受影响，影响多(duō)大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大(dà)园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资产张润大(dà)厦的(de)重要(yào)承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到(dào)哲(zhé)库(kù)科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在(zài)公告(gào)中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目(mù)出租(zū)率下降事项(xiàng)，一度二(èr)级(jí)市场价(jià)格出现回落。在随(suí)后召开的业绩说明会(huì)中(zhōng)管理人(rén)就(jiù)相(xiāng)关(guān)事项(xiàng)进行了(le)解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价(jià)格表现也趋(qū)于(yú)平稳(wěn)。据了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的(de)线上和线下的扩(kuò)募说(shuō)明会上(shàng)，运营团队表示了对张江光大(dà)园(yuán)项目的信心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的(de)原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息(xī)的(de)第一(yī)时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同(tóng)步启动了(le)应急(jí)预案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退(tuì俄罗斯是资本主义还是社会主义)租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目(mù)，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租(zū)户还是(shì)比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业(yè)客户(hù)，租赁意向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备(bèi)转化为实际租户(hù)需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁(suǒ)定一些重要租(zū)户。虽然收了(le)三个(gè)月履约保证金(jīn)给了(le)我们一些(xiē)空间，但本着(zhe)对首批扩募、对(duì)市场负责的态(tài)度，我(wǒ)们肯定要全力与时(shí)间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些面(miàn)积在短期内完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么(me)多储备租(zū)户，之(zhī)前的空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责(zé)人解释，张江光大园一(yī)直(zhí)以(yǐ)来都(dōu)坚持以市场化(huà)运营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于正(zhèng)常情况，而(ér)这次(cì)项目的大租户退租正(zhèng)好发生在市(shì)场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在(zài)看到(dào)出租率下(xià)滑(huá)情况没有得到及时修复后，张江这边也作了(le)一定(dìng)的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一(yī)些储备租户(hù)。

　　另(lìng)外(wài)，张润(rùn)大(dà)厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户的(de)分(fēn)隔(gé)空间、交付标(biāo)准、租(zū)金水(shuǐ)平等(děng)方(fāng)面也有一些差异化，张润大(dà)厦多是两千(qiān)多平(píng)的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园(yuán)单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的(de)物业。租户自(zì)身也(yě)会有诉(sù)求，也会根据自(zì)身需(xū)求和(hé)预算挑(tiāo)选区域内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资(zī)产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我们(men)在(zài)资源共(gòng)享和联(lián)合(hé)营销(xiāo)方面能更加充分(fēn)发挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信(xìn)可(kě)以(yǐ)做得更好。”上述负(fù)责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最后谈(tán)及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团(tuán)和张江高科(kē)目前在管资(zī)产约五百万方，还有一些(xiē)其(qí)他在开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区(qū)产业空(kōng)间资产(chǎn)上市平台目标的(de)坚(jiān)实后盾和(hé)储(chǔ)备资源(yuán)。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个资(zī)本(běn)平台(tái)和它(tā)未来的发展。”相关(guān)负责人表(biǎo)示，“这次(cì)扩募(mù)是我们实现基金扩容的(de)第一步(bù)，也是至关(guān)重要的(de)一步，眼下我(wǒ)们(men)可能面临了一些突发情况需要解决(jué)，但是这和(hé)我们在张江科学城这(zhè)三十年建设发(fā)展过程(chéng)中所(suǒ)经历(lì)的相比(bǐ)，只能算(suàn)是(shì)一个非(fēi)常(cháng)小的插(chā)曲。我们有信(xìn)心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发事件的(de)所有负(fù)面影(yǐng)响，维持预期和(hé)市场的信心(xīn)。”

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