5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对于这(zhè)一板块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票市碳酸铜存在吗 有碳酸铜这种物质吗值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司(sī)市值在(zài)股票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势(shì)。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第(dì)二(èr)的(de)是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万(wàn)科(kē)A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之处(chù)首先在于(yú)几只房地产龙头股从排(pái)位上(shàng)看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大(dà)之(zhī)列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至(zhì)机构(gòu)持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投(tóu)资(zī)上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返了(le)。“如果按照产业(yè)周期来分(fēn)类，包(bāo)括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现了一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给(gěi)侧出清(qīng)的(de)过(guò)程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不(bù)代表没(méi)有投资机(jī)会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司(sī)月内(nèi)涨幅超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一(yī)的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明(míng)显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股(gǔ)的基本(běn)面(miàn)来看(kàn)，上实(shí)发展的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服(fú)务、工程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒店(diàn)经(jīng)营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至近(jìn)年(nián)来(lái)最(zuì)高，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地结(jié)算(suàn)持续性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知名(míng)机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报(bào)交出的也(yě)是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给较(jiào)多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在(zài)发展的(de)大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其(qí)主要又(yòu)体现(xiàn)为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对(duì)民(mín)营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段，具(jù)备较快碳酸铜存在吗 有碳酸铜这种物质吗(kuài)速(sù)发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可(kě)预(yù)期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的(de)企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业集(jí)中度(dù)提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资(zī)首席(xí)研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不过(guò)国(guó)投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否可(kě)以维(wéi)持(chí)，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构的(de)重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善(shàn)的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业(yè)仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其(qí)实整个(gè)市场从四月份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月(yuè)相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数(shù)城市(shì)都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在(zài)五月的(de)市场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在的(de)经济状况、收入(rù)情况，以及市(shì)场(chǎng)的去(qù)库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下游产业(yè)链(liàn)的(de)复苏速(sù)度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心，这个(gè)时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱(qián)的(de)时(shí)候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极为少数的(de)、做得(dé)比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面不(bù)断地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月(yuè)13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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