饱受争议的二(èr)手房(fáng)交易中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合(hé)发布了(le)关于规范房(fáng)地产经(jīng)纪服务的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近年来(lái)，部分房地产经纪机(jī)构存(cún)在利用房(fáng)源客源优势(shì)收取过高费用(yòng)、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信(xìn)息等问题，加(jiā)重交易当(dāng)事人负担、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从(cóng)加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服(fú)务收费、严格实行明码(mǎ)标价(jià)等(děng)十(shí)方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大(dà)伟称(chēng)，随着(zhe)城市发展，一二线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例，二(èr)手(shǒu)房占市场(chǎng)成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量(liàng)二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介(jiè)居间(jiān)成交(jiāo)，房(fáng)地(dì)产调控(kòng)重心(xīn)逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政(zhèng)策研(yán)究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对居民来说属于(yú)金(jīn)额不低的大宗交(jiāo)易(yì)，由于二(èr)手房交易成本较高、交易(yì)周期较长，具有(yǒu)非常(cháng)强的(de)专业性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必(bì)要的收(shōu)费夹带(dài)其(qí)中(zhōng)，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等(děng)，对居民造(zào)成额外(wài)的负担，而(ér)且这(zhè)些(xiē)服(fú)务事项并未明(míng)码标价。

　　对(duì)于二手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交易行为及其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业关注最多的一(yī)个话题，便是(shì)房地产经(jīng)纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点，将是对房地(dì)产经纪服务(wù)收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过程(chéng)中(zhōng)，部分(fēn)价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一(yī)笔(bǐ)金(jīn)额不低的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费(fèi)上(shàng)，两(liǎng)部门在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要(yào)合(hé)理降低住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价。引导由(yóu)交易双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目前房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收(shōu)费标准的最早(zǎo)依据是1995年(nián)国(guó)家(jiā)计委(wěi)建设(shè)部下(xià)发的《关(guān)于房地产中(zhōng)介服务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定(dìng)：房屋(wū)买卖代理(lǐ)收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例(lì)，目前北京(jīng)市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的(de)住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各(gè)方协商同意，可在(zài)规(guī)定(dìng)的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度(dù)最高不(bù)得(dé)超过10％。”这意(yì)味着，当前北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取消了(le)房地产中(zhōng)介服务等(děng)57个政府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)机(jī)构在实际(jì)收(shōu)取费用过(guò)程中，相(xiāng)关监管部门(mén)当前并未明(míng)确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需在服务过程中对收(shōu)费标准进行明码(mǎ)标价即可。而(ér)房地产经纪(jì)服务机(jī)构在具体收取过(guò)程中，会(huì)结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问(wèn)题，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在(zài)经(jīng)营门店、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所或渠(qú)道(dào)，公示服务项目、服务内容和(hé)收费标准(zhǔn)，不得(dé)混合(hé)标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机(jī)构提(tí)供(gōng)的(de)基本服务和延伸服务(wù)，应当分别明确(què)服务(wù)项目和收费(fèi)标准。房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)收费前应当向交(jiāo)易当事人出具收费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由当事(shì)人签字(zì)确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经纪机(jī)构，住房(fáng)和城认真地还是认真的写作业，认真的与认真地乡建设部门(mén)将会(huì)同市场监管等(děng)部(bù)门采取约谈等(děng)综(zōng)合措施进行重点(diǎn)监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会(huì)同有关部门依法查处不按规定(dìng)明码标价(jià)、操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)等违反价格和(hé)反垄(lǒng)断法律法规的(de)行为。对(duì)房地产经纪(jì)机构相关违法违规信息，市(shì)场监管(guǎn)部门要(yào)依法依规纳入(rù)国家企业信用信息公示(shì)系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中介(jiè)费有望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分档定价(jià)，合理降低住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规范行业，打(dǎ)击收(shōu)费过高的经纪(jì)机构，但对(duì)市场影响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普遍在(zài)合理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市(shì)场(chǎng)的(de)影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出(chū)的意见仅为鼓励性质，即(jí)只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何(hé)具体认定其中的(de)细则，还需要看各城市落(luò)地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领(lǐng)域的(de)调(diào)整(zhěng)改(gǎi)善、规(guī)范化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不(bù)同税费(fèi)等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这(zhè)对房地(dì)产经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上(shàng)下家各(gè)支付(fù)一半的中(zhōng)介(jiè)费，但在一些热点城市(shì)的二手房交易过程中(zhōng)，往往会(huì)有这样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中介费及税费均由(yóu)购房者来(lái)承担。即使(shǐ)一些房东愿意(yì)承担中介费(fèi)，这部分费(fèi)用也可(kě)能通过(guò)转嫁的(de)方式(shì)，在房价(jià)中有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一些房产中介(jiè)公司将其视为向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)单边收费的行为。部分中介公司(sī)可能会利用其(qí)支配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给购房(fáng)者(zhě)，这实际上(shàng)相当(dān认真地还是认真的写作业，认真的与认真地g)于变相(xiāng)推高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费，不(bù)仅有(yǒu)利于提(tí)高交易(yì)中操作的透明度，也有(yǒu)利于(yú)房(fáng)价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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