5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机(jī)构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的(de)持股比(bǐ)例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度(dù)得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对(duì)于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名最高的(de)是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第(dì)33位。排(pái)名(míng)第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最为(wèi)明显；其次是(shì)金地(dì)集团退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判(pàn)断房地(dì)产已经进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资(zī)机(jī)会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的(de)行(xíng)情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出(chū)现(xiàn)了(le)一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民(mín)存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一(yī)定(dìng)的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆率和(hé)房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业(yè)的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区(qū)域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的(de)公(gōng)司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名(míng)第一(yī)的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的(de)浦东金桥也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度复华夏儿女指什么意思，华夏儿女是啥意思苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是(shì)连(lián)续第(dì)三(sān)个(gè)季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前(qián)十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域(yù)性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的(de)地产公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高(gāo)盛(shèng)国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基(jī)金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利(lì)率在(zài)25％以(yǐ)上(shàng)，目前房(fáng)企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成(chéng)本(běn)土地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额(é)）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在(zài)100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的融(róng)资成本不断(duàn)下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机(jī)会依然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存的(de)优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较低的(de)融资成(chéng)本，优质(zhì)的开(kāi)发资(zī)源(yuán)和(hé)良(liáng)好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民(mín)营(yíng)地产公(gōng)司(sī)也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务(wù)关系等问(wèn)题(tí)，市场对民(mín)营房开(kāi)企业(yè)的资(zī)产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更(gèng)多(duō)担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这(zhè)华夏儿女指什么意思，华夏儿女是啥意思一轮行业(yè)出清的(de)过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分化(huà)，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集中度(dù)提升的(de)头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资(zī)首席研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过(guò)国投(tóu)瑞银(yín)基(jī)金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需(xū)要客观地(dì)去持续观察(chá)国(guó)企央企在三(sān)个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持低位，其次是(shì)销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于(yú)2022年的业(yè)绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋(qū)明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增长。而(ér)这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去两三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度(dù)较大(dà)。投资的(de)驱(qū)动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复(fù)但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒(xǐng)表示，在(zài)房地(dì)产的复(fù)苏(sū)过程中，还(hái)面临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四(sì)月(yuè)份开始又在(zài)往(wǎng)下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝大多数(shù)城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现(xiàn)在(zài)的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第三季(jì)度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以(yǐ)及(jí)其上下(xià)游产业链的复苏速(sù)度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及(jí)上(shàng)下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会(huì)伴随整(zhěng)个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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